劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

建設公司為營利事業，2.0下理應依持有期間課不同稅率，但政府為鼓勵生產性活動，若建屋出售後第一次移轉，一律課20%，而買賣成屋則依房地合一稅2.0的規定。

因建設公司多為建屋出售，故此文僅談建屋出售之課稅規定。

先來考古一下，早年建設公司合建態樣多半為合建分售居多，原因在於個人土地交易所得免所得稅，致產生利用人頭地主採合建分售方式興建房屋出售，意圖規避稅負之情況。而營建業複雜情況在於，除了有人頭地主，還有隱名股東之情況。

而國稅局應對方式則採：

1. 對合建分售地主而言，若被稅捐稽關認定為營利事業，則將地主視同營業人，視為營利所得，併入個人綜合所得稅中核課。而營利所得之計算，大多採同業利潤標準淨利率10%(6700-12不動產投資開發)來核課，也就是營利所得=土地收入*10%*綜所稅稅率40%=4%
2. 對隱名地主而言，納稅義務人是以隱名的方式，與他人合夥購買土地，且未將土地產權 過戶在自己名下，而是登記在他人名下，因提供資金的隱名出資者對土地沒有所有權，土地不符合所得稅法第4條第1項第16款免稅所得之規定。也就是視為其他所得非營利所得，兩者差異在於質所得無淨利率10%可以適用，若無法舉證成本費用情況下，全部土地款併入個人綜合所得稅內課徵，個人最高稅率為40%。

也因為稅捐稽關查稅查得緊，建設公司為避免稅務爭訟，後多採自地自建居多。

而新制房地合一稅2.0下，建設公司若為自地自建情況下，會有(1)土地舊制、房屋新制及(2)土地、房屋皆新制之情況，課稅方式如下表：

• 小結：擁有舊制土地稅負最省，有遠見的建設公司，早年買大量土地囤下來到現在的話，除了賺資本利得，還可以省稅，真的是一舉數得，獲利豐厚。

而新制房地合一稅2.0下，建設公司若為合建分售、合建分屋之情況下，建設公司只有房屋新制可適用，也就是房屋所得就依照營利所得稅課稅規定(申報方式維持合併計算稅額及報繳)就行了。

看來建設公司在房地合一稅2.0施行下，影響並不大。但許多客戶會問以下問題。

1. 未來購地規畫(新制)，到底以個人名義(合建分售)、還是以公司名義(自地自建)購地好?

• 若規畫為自地自建，土地及房屋所得仍併計營利事業所得額課稅(申報方式維持合併計算稅額及報繳)，稅率為 20%。也就是說，所有成本費用，只要與營業相關，均可列入減除項目。
• 若規畫合建分售，地主雖土地交易所得仍採20%計，但費用抵扣項目則僅有以下：

(1)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）， 及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。(要點十三)

(2)個人交易房屋、土地所支付之必要費用，如仲介費、廣告 費、清潔費、搬運費、換約費等，得列為費用減除。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除依第十六點規定計算之稅額外，不得列為費用減除。取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代 價，不得列為費用減除。(要點十五)

• 小結：雖都是20%，但費用抵扣則以自地自建較為有利。

早年不動產課稅方式，土地按土地公告現值、房屋按房屋評定現值，當時還沒有實價登錄，所以只能按政府公告的現值課稅，而現值低於市價，致不動產稅負偏低。在稅負低、持有成本低、風險低、有利可圖的情況下，投機炒作興起，房價高漲情形依舊無解、民怨四起，年輕人買不起房，進而不婚不生，影響國家整體競爭力。

因而催生出實價登錄及房地合一稅1.0，讓不動產按實價課稅及用稅制來抑制不動產炒作，讓房地產價格真正回歸市場供需。而房地合一稅1.0自105/01/01施行至今，有許多漏洞需要堵上，進而在110/07/01，火速通過房地合一稅2.0。

不動產分為房屋及土地，在買賣時通常都是一併出售，不會分房屋及土地，但在課稅上，就有所不同，在”舊制”情況下：

1. 個人持有情況下，房屋交易所得為個人財產交易所得，併入綜所稅課徵；土地交易所得課土地增值稅(按公告現值，非市價)，免綜所稅。
2. 營利事業持有情況下，房屋交易所得需課營業稅及營所稅；土地交易所得課土地增值稅(按公告現值，非市價)、免營所稅，但分配盈餘予股東時，股東之營利所得需課綜所稅。
3. 結論是：舊制下，個人持有不動產比營利事業持有不動產有利，致產生個人營利行為建屋不做稅籍登記、興建多採合建分售、掛名地主情況大量興起。

這樣一來，國稅不就收不到稅了嗎?國稅局不會讓大筆稅負輕易溜走，賣個幾戶，國稅局還能睜一隻眼閉一隻眼就算了，但若為營利行為，則課稅方式會變成：

1. 房屋部份：依台財稅字第10604591190號函令規定，個人購屋或將持有之土地建屋並銷售，若設有固定營業場所、具備營業牌號、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜、具有經常性或持續性銷售房屋行為其中一項者，視為營利行為，依法課營業稅。
2. 土地部份：若地主出售土地被認定為營利行為(詳財政部103/03/31台財稅字第10200587900號函)，稅捐機關會以「經常且持續的營利行為」為由，認定個人出售土地之所得為獨資營利事業分配的營利所得，若以不動產投資開發之同業利潤標準淨利率10%計，個人綜所稅稅率最高40%計，稅負為收入的4%。若是隱名合夥所分配之土地款，就需認定為其他所得，沒有淨利率10%可以適用，若無法舉證成本費用情況下，全部土地款併入個人綜合所得稅內課徵，個人最高稅率為40%。
3. 雖是如此，但在法律未改之情況下，致生此類稅務爭訟時有所聞、甚至在新聞版面也常出現，讓人民、行政機關都產生困擾。

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新制下，房地又是如何課稅呢?

1. 個人持有情況下，房地課房地合一稅、土地課土地增值稅。
2. 營利事業持有情況下，房屋課營業稅、房地所得課房地合一稅、土地所得課土地增值稅。

新制情況下，似乎是讓課稅機制回復正常，那為何又要有房地合一2.0?原因在於房地合一1.0實施後，因法規建置不夠縝密完整，致產生有心人鑽法律漏洞而致生逃漏稅情事，故2.0修正主要有以下重點：

1. 短期套利者課重稅
2. 獨資、合夥組織之營利事業，其交易房地之所得，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵房地合一所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業所得額。
3. 法人比照個人課稅
4. 擴大房地合一稅的課稅範圍，將預售屋及股權交易納入。
5. 未提示取得、改良及移轉而支付之費用，由5%降至3%，並設天花板30萬為限。
6. 境外法人延長課重稅一年

看來政府是出大絕招了，話雖如此，政府目的是打炒房、不是打房，所以以下族群仍不受影響：

1. 維持稅率20%：包括非自願因素交易、合建分回房地交易、參與都更或危老取得後第一次移轉、營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
2. 維持稅率10%：自住房地持有並設籍滿六年(課稅所得400萬以下免稅)

先來介紹不同身份下稅率之差異，不論你是本國人、外國人、本國企業、外國企業，只要有房地交易所得，都要課房地合一稅，只是課稅規定有些不同。

所得稅法將納稅自然人區分為居住者和非居住者，不是用本國人、外國人來分；將納稅人法人分為總機構在中華民國境內之營利事業及總機構在中華民國境外之營利事業 (例如：外商在臺分公司)。

而什麼叫做非居住者？國稅局指出，所得稅法是定義居住者，不符居住者定義的，就稱為非居住者。依所得稅法第7條規定，中華民國境內居住的個人，指(1)在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者；(2)在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者；非屬前述者為非中華民國境內居住的個人。

1.非居住者：

• 非居住者延長課重稅期間一年，由凡二年內出售者，其稅率45％、超過二年稅率35％。
• 非居住者無持有五年至十年20%的低稅率，相對不利。

2.居住者：

• 這是此次修正重點，居住者延長課重稅期間， 凡二年內出售者，其稅率45％、超過二年至五年稅率35％，超過五年至十年20%，超過十年15%。
• 也就是說，要持有5年以上，才能享20%稅率，對投機客而言，等待時間太長相對不利。

3. 總機構在中華民國境內之營利事業

• 營利事業不再按單一稅率20%課稅，而是依持有期間長短課稅。
• 凡二年內出售者，其稅率45％、超過二年至五年稅率35％，超過五年至十年20%。
• 最高稅率由20％大幅提高為45％
• 沒有像居住者一樣，有持有十年以上15%的優惠稅率可適用。

4. 總機構在中華民國境外之營利事業

• 境外法人延長課重稅期間一年，由凡二年內出售者，其稅率45％、超過二年稅率35％。
• 境外法人無持有五年至十年20%的低稅率，相對不利。

其他修正重點，下回分曉~

房地合一稅2.0於110/07/01正式上路，以往用贈與不動產與子女最節稅巳不再適用，雖節省贈與稅，但未來子女出售房產時，反而需承擔高額房地合一稅，茲參考鉅亨網-林嘉焜專欄之”從上半年建物過戶一窺傳承新趨勢 這招學起來最省稅”之文章中，做些微調後，舉例說明，若父母分年贈與+子女自住6年後出售，不但節省贈與稅，也節省房地合一稅。

【方案一】王爸爸若一次贈與現金 3,500 萬給二女兒，贈與稅為 367 萬元。二女兒以 3,500 萬元購入，預定 8 年後以 5,000 萬元出售，房地合一稅大約 250 萬。合計稅負617萬。

贈與稅=(3500萬-220萬)*15%-累進差額125萬=367萬

房地合一稅2.0=(5000-3500-5000*3%-100)*20%=250萬

合計稅負367萬+250萬=617萬

【方案二】，王爸爸若提早十年期間規劃，逐年贈與二女兒購屋資金，王爸爸每年贈與 350 萬，10 年的贈與稅合計 130 萬元。如【方案一】驗算，8 年後出售，房地合一稅大約 250 萬。合計稅負為380萬。

贈與稅=(350萬-220萬)*10%*10年=130萬

房地合一稅2.0=(5000-3500-5000*3%-100)*20%=250萬

合計稅負130萬+250萬=380萬

【方案三】如果王爸爸先購屋，再贈與房地產給二女兒，贈與稅為 178 萬元，二女兒預定 8 年後以 5,000 萬元出售，房地合一稅大約 650 萬。合計稅負828萬。

贈與稅=(3500萬-假設贈與時房地現值為1500萬-220萬)*10%=178萬

房地合一稅2.0=(5000-1500-5000*3%-100)*20%=650萬

合計稅負1780萬+650萬=828萬

新增【方案四】，王爸爸、王媽媽若提早規劃，分八年贈與二女兒購屋資金，王爸爸先贈與給王媽媽220萬，再由王爸爸、王媽媽每年贈與220 萬*2人=440萬予二女兒，8年的贈與稅合計 0元。二女兒用父母贈與的3,500萬購屋。二女兒自住8年後出售, 出售價款5,000萬元，房地合一稅大約 85萬。合計稅負85萬。若自住重購，還可享有重購退稅優惠(小換大全退、大換小部份退)。

所得稅法第四條之五：
前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一
款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超
過四百萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地
：
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋
連續滿六年。
(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

所得稅法第十四條之四第三項(八)：
符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項
規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

所得稅法第十四條之八：
個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

贈與稅=(220*2人-每人免稅額220*2)=0(分8年贈與)

房地合一稅2.0=(5,000-3,500-5,000*3%-土地漲價總數額100萬-400萬免稅額)*10%=85萬

合計稅負0萬+85萬=85萬

結論：
1.若王爸爸急著要過戶給二女兒，避免子女爭產之情況下，贈與現金(方案一)較贈與不動產(方案三)較省稅(因不動產用現值，非市價)
2.若能長期規劃，並善用夫妻相互贈與免贈與稅(條件：父母需用各自帳戶匯款予二女兒)加上自住6年10%且400萬免稅之優惠，方案四較方案二省稅。