劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

早年不動產課稅方式，土地按土地公告現值、房屋按房屋評定現值，當時還沒有實價登錄，所以只能按政府公告的現值課稅，而現值低於市價，致不動產稅負偏低。在稅負低、持有成本低、風險低、有利可圖的情況下，投機炒作興起，房價高漲情形依舊無解、民怨四起，年輕人買不起房，進而不婚不生，影響國家整體競爭力。

因而催生出實價登錄及房地合一稅1.0，讓不動產按實價課稅及用稅制來抑制不動產炒作，讓房地產價格真正回歸市場供需。而房地合一稅1.0自105/01/01施行至今，有許多漏洞需要堵上，進而在110/07/01，火速通過房地合一稅2.0。

不動產分為房屋及土地，在買賣時通常都是一併出售，不會分房屋及土地，但在課稅上，就有所不同，在”舊制”情況下：

1. 個人持有情況下，房屋交易所得為個人財產交易所得，併入綜所稅課徵；土地交易所得課土地增值稅(按公告現值，非市價)，免綜所稅。
2. 營利事業持有情況下，房屋交易所得需課營業稅及營所稅；土地交易所得課土地增值稅(按公告現值，非市價)、免營所稅，但分配盈餘予股東時，股東之營利所得需課綜所稅。
3. 結論是：舊制下，個人持有不動產比營利事業持有不動產有利，致產生個人營利行為建屋不做稅籍登記、興建多採合建分售、掛名地主情況大量興起。

這樣一來，國稅不就收不到稅了嗎?國稅局不會讓大筆稅負輕易溜走，賣個幾戶，國稅局還能睜一隻眼閉一隻眼就算了，但若為營利行為，則課稅方式會變成：

1. 房屋部份：依台財稅字第10604591190號函令規定，個人購屋或將持有之土地建屋並銷售，若設有固定營業場所、具備營業牌號、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜、具有經常性或持續性銷售房屋行為其中一項者，視為營利行為，依法課營業稅。
2. 土地部份：若地主出售土地被認定為營利行為(詳財政部103/03/31台財稅字第10200587900號函)，稅捐機關會以「經常且持續的營利行為」為由，認定個人出售土地之所得為獨資營利事業分配的營利所得，若以不動產投資開發之同業利潤標準淨利率10%計，個人綜所稅稅率最高40%計，稅負為收入的4%。若是隱名合夥所分配之土地款，就需認定為其他所得，沒有淨利率10%可以適用，若無法舉證成本費用情況下，全部土地款併入個人綜合所得稅內課徵，個人最高稅率為40%。
3. 雖是如此，但在法律未改之情況下，致生此類稅務爭訟時有所聞、甚至在新聞版面也常出現，讓人民、行政機關都產生困擾。

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新制下，房地又是如何課稅呢?

1. 個人持有情況下，房地課房地合一稅、土地課土地增值稅。
2. 營利事業持有情況下，房屋課營業稅、房地所得課房地合一稅、土地所得課土地增值稅。

新制情況下，似乎是讓課稅機制回復正常，那為何又要有房地合一2.0?原因在於房地合一1.0實施後，因法規建置不夠縝密完整，致產生有心人鑽法律漏洞而致生逃漏稅情事，故2.0修正主要有以下重點：

1. 短期套利者課重稅
2. 獨資、合夥組織之營利事業，其交易房地之所得，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵房地合一所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業所得額。
3. 法人比照個人課稅
4. 擴大房地合一稅的課稅範圍，將預售屋及股權交易納入。
5. 未提示取得、改良及移轉而支付之費用，由5%降至3%，並設天花板30萬為限。
6. 境外法人延長課重稅一年

看來政府是出大絕招了，話雖如此，政府目的是打炒房、不是打房，所以以下族群仍不受影響：

1. 維持稅率20%：包括非自願因素交易、合建分回房地交易、參與都更或危老取得後第一次移轉、營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
2. 維持稅率10%：自住房地持有並設籍滿六年(課稅所得400萬以下免稅)

先來介紹不同身份下稅率之差異，不論你是本國人、外國人、本國企業、外國企業，只要有房地交易所得，都要課房地合一稅，只是課稅規定有些不同。

所得稅法將納稅自然人區分為居住者和非居住者，不是用本國人、外國人來分；將納稅人法人分為總機構在中華民國境內之營利事業及總機構在中華民國境外之營利事業 (例如：外商在臺分公司)。

而什麼叫做非居住者？國稅局指出，所得稅法是定義居住者，不符居住者定義的，就稱為非居住者。依所得稅法第7條規定，中華民國境內居住的個人，指(1)在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者；(2)在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者；非屬前述者為非中華民國境內居住的個人。

1.非居住者：

• 非居住者延長課重稅期間一年，由凡二年內出售者，其稅率45％、超過二年稅率35％。
• 非居住者無持有五年至十年20%的低稅率，相對不利。

2.居住者：

• 這是此次修正重點，居住者延長課重稅期間， 凡二年內出售者，其稅率45％、超過二年至五年稅率35％，超過五年至十年20%，超過十年15%。
• 也就是說，要持有5年以上，才能享20%稅率，對投機客而言，等待時間太長相對不利。

3. 總機構在中華民國境內之營利事業

• 營利事業不再按單一稅率20%課稅，而是依持有期間長短課稅。
• 凡二年內出售者，其稅率45％、超過二年至五年稅率35％，超過五年至十年20%。
• 最高稅率由20％大幅提高為45％
• 沒有像居住者一樣，有持有十年以上15%的優惠稅率可適用。

4. 總機構在中華民國境外之營利事業

• 境外法人延長課重稅期間一年，由凡二年內出售者，其稅率45％、超過二年稅率35％。
• 境外法人無持有五年至十年20%的低稅率，相對不利。

其他修正重點，下回分曉~

房地合一稅2.0於110/07/01正式上路，以往用贈與不動產與子女最節稅巳不再適用，雖節省贈與稅，但未來子女出售房產時，反而需承擔高額房地合一稅，茲參考鉅亨網-林嘉焜專欄之”從上半年建物過戶一窺傳承新趨勢 這招學起來最省稅”之文章中，做些微調後，舉例說明，若父母分年贈與+子女自住6年後出售，不但節省贈與稅，也節省房地合一稅。

【方案一】王爸爸若一次贈與現金 3,500 萬給二女兒，贈與稅為 367 萬元。二女兒以 3,500 萬元購入，預定 8 年後以 5,000 萬元出售，房地合一稅大約 250 萬。合計稅負617萬。

贈與稅=(3500萬-220萬)*15%-累進差額125萬=367萬

房地合一稅2.0=(5000-3500-5000*3%-100)*20%=250萬

合計稅負367萬+250萬=617萬

【方案二】，王爸爸若提早十年期間規劃，逐年贈與二女兒購屋資金，王爸爸每年贈與 350 萬，10 年的贈與稅合計 130 萬元。如【方案一】驗算，8 年後出售，房地合一稅大約 250 萬。合計稅負為380萬。

贈與稅=(350萬-220萬)*10%*10年=130萬

房地合一稅2.0=(5000-3500-5000*3%-100)*20%=250萬

合計稅負130萬+250萬=380萬

【方案三】如果王爸爸先購屋，再贈與房地產給二女兒，贈與稅為 178 萬元，二女兒預定 8 年後以 5,000 萬元出售，房地合一稅大約 650 萬。合計稅負828萬。

贈與稅=(3500萬-假設贈與時房地現值為1500萬-220萬)*10%=178萬

房地合一稅2.0=(5000-1500-5000*3%-100)*20%=650萬

合計稅負1780萬+650萬=828萬

新增【方案四】，王爸爸、王媽媽若提早規劃，分八年贈與二女兒購屋資金，王爸爸先贈與給王媽媽220萬，再由王爸爸、王媽媽每年贈與220 萬*2人=440萬予二女兒，8年的贈與稅合計 0元。二女兒用父母贈與的3,500萬購屋。二女兒自住8年後出售, 出售價款5,000萬元，房地合一稅大約 85萬。合計稅負85萬。若自住重購，還可享有重購退稅優惠(小換大全退、大換小部份退)。

所得稅法第四條之五：
前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一
款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超
過四百萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地
：
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋
連續滿六年。
(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

所得稅法第十四條之四第三項(八)：
符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項
規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

所得稅法第十四條之八：
個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

贈與稅=(220*2人-每人免稅額220*2)=0(分8年贈與)

房地合一稅2.0=(5,000-3,500-5,000*3%-土地漲價總數額100萬-400萬免稅額)*10%=85萬

合計稅負0萬+85萬=85萬

結論：
1.若王爸爸急著要過戶給二女兒，避免子女爭產之情況下，贈與現金(方案一)較贈與不動產(方案三)較省稅(因不動產用現值，非市價)
2.若能長期規劃，並善用夫妻相互贈與免贈與稅(條件：父母需用各自帳戶匯款予二女兒)加上自住6年10%且400萬免稅之優惠，方案四較方案二省稅。

好房網News記者林和謙／台北報導

2021/07/26新聞內容：

為遏止短期炒作不動產，房地合一稅從2016年1月初實施，但法規上路，總會有有心人士刻意想方設法規避稅負，財政部近年也發現幾種逃漏稅的手法，除了以今（2021）年7月1日實行的房地合一稅2.0因應，另外還有虛報成本費用來避重稅的案例，也被國稅局查獲。

財政部中區國稅局指出，房地合一稅制按實際交易價格減除成本、費用及已課徵土地增值稅的土地漲價總數額，計算交易所得來課徵所得稅；房地合一稅上路後這幾年，陸續發現有民眾以沒有交易事實的不實統一發票申報充作出售房地的成本費用，想逃漏稅。

財政部中區國稅局就曾發現，從事房仲業的甲先生申報出售適用稅率45％的房地，並檢附水電裝修、拉皮工程等二聯式統一發票，且是甲先生親友所設立的工程行、裝潢公司所開立的大額統一發票，稅務人員察覺有異常，於是從施工所需料工費等物流、金流資料進行查核，發現工程行業者配合甲先生開立不實統一發票協助虛增房地裝修費317萬多元。該案被查獲後，依適用稅率45％核定補徵稅額142萬多元並處以罰鍰，工程行、裝潢公司負責人涉嫌幫助他人逃漏稅及以詐術或不正當方法逃漏稅，已觸犯《稅捐稽徵法》及《商業會計法》等規定。針對這類案件也是國稅局目前查核重點。 此外，也有民眾利用刻意高報移轉土地現值，讓原本房地產短期交易應適用房地合一稅高稅率的部份稅基、轉而課徵10％土增稅稅率，可少繳稅；因此財政部在房地合一稅2.0修正土地漲價總數額減除規定，防杜利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值的土地移轉現值方式規避所得稅負。

近幾年也有民眾利用成立未上市櫃的「空殼公司」，買下不動產後再將公司股權轉賣，且今年初前，未上市櫃且未登錄興櫃的股權交易所得免計基本所得額、也免課最低稅負，所以不少人利用此手法逃漏稅；因此財政部進行「所得基本稅額條例」（最低稅負制）修正案，2021年1月1日起恢復未上市櫃股權交易所得計入基本稅負。此外，交易持有股份（或出資額）過半數未上市櫃公司的股權，且該股權價值50％以上是由境內的房地所構成，也納入房地合一稅2.0。

原文網址: 房地合一「逃漏稅手法」有這些！財政部都盯上了 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/116333305229.html

新聞解析：

所得稅法第十四條之四第一項：

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出 價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及 移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易 時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府 發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之 費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當 次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額 外，不得列為成本費用。

1. 也就是說，有提示取得、改良及移轉而支付的費用(例如文章內所敘工程行開立之房屋裝修費317萬)時，可依實際支出列為減除項目。
2. 為免利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負。舉例來說：A 君出售適用房地合一稅 2.0之土地 1 筆，該次出售時之公告土地現值為 40萬元，倘其申報土地增值稅之自行申報土地移轉現值為 60 萬元，前次移轉現值為 30 萬元，則 A君計算課稅所得時得減除之土地漲價總數額為10 萬元(出售時之公告土地現值 40 萬元-前次移轉現值 30 萬元)。至於自行申報土地移轉現值 60萬元超過當次交易公告土地現值 40 萬元部分，屬當次交易不得自房地交易所得額減除之土地漲價總數額，不得減除；但該部分繳納之土地增值稅，可列為費用。

所得稅法第十四條之六：
個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由
者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始
取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資
料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者
物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付
之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元
為限。

若提示不出費用證明，則最多按成交價的3%計算(推計費用由5%降至3%)，還增設了30萬的天花板上限。所以，往後裝修業或工程行承攬工程，客戶會索取統一發票會成常態。

所得稅法第四條之四第三項：
個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外
營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以
上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土
地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。

房地合一課徵所得稅作業要點第二點第二項：
個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該被投資國內外營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、 土地所構成者（以下簡稱符合一定條件股份或出資額），該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
房地合一課徵所得稅作業要點第六點：
六、本法第四條之四第三項所定個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，以其交易日起算前一年內任一日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，超過其已發行股份總數或資本總額百分之五十認定。交易日起算前一年之期間末日在一百十年六月三
十日以前者，以一百十年七月一日為期間末日。
本法第四條之四第三項所定國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，指交易該營利事業股份或出資額時，該營利事業或其控制之事業在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值，占該營利事業全部股權或出資額價值之比率在百分之五十以上。 
前項國內外營利事業全部股權或出資額之價值，得以交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證財務報告之淨值計算；交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者，以交易日之該事業資產淨值計算之。但稽徵機關查得股權或出資額價值高於淨值者，按查得資料認定。
第二項在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其 坐落基地之價值，應參酌下列時價資料認定：
(一)金融機構貸款評定之價格。
(二)不動產估價師之估價資料。
(三)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
(四)法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。
(五)報章雜誌所載市場價格。
(六)其他具參考性之時價資料。
(七)時價資料同時有數種者，得以其平均數認定。
房地合一課徵所得稅作業要點第七點：
個人及營利事業交易本法第四條之四第三項規定符合一定條件股份或出資額之持有期間計算，自股份或出資額取得之日起算至交易之日止，並採先進先出法認定。個人交易前項股份或出資額之成本計算方法，其能提出原始取
得成本者，應採用個別辨認法，或按交易時所持有之該國內外營利事業股份或出資額，依所得稅法施行細則第四十六條規定之加權平均法計算之。
營利事業交易第一項股份或出資額之成本計算方法，應與其依本法第四十四條、第四十八條及所得稅法施行細則第四十六條
規定擇採之計算方式一致。

1. 白話文：怕有人實為賣不動產，形式賣股權，將應稅規避為免稅。所以，要符合下列條件才是2.0課稅範圍：
   1. 要是大股東(持有股份或出資額過半數)
   2. 不動產價值/公司股權價值，需大於50%
   3. 持有期間長短，是以股權持有期間，不是以不動產持有期間(詳上列作業要點第七點)。例如特定中小企業持有半數價值不動產多年，但過去企業主、兩位合夥人各持股1/3，無人股權過半。若一位合夥人在2022年1月把股權賣給企業主，導致股權過半，此時持有年度從交易後計算，該企業主若在2024年1月以前出售公司半數以上股權，仍適用房地合一2.0的45％稅率級距。
2. 但話又說回來，不動產價值如何認定?要點說要依時價(上面(一)~(七))，而不是依購買價格。又公司股權價值係依交易日淨值或交易前一年財報淨值為準。
   1. 可能情況一：公司股權價值不變，因不動產增值，分子增加、分母不變情況下，導致大於50%。
   2. 可能情況二：不動產價值不變，因公司交易日淨值較原先大符下降，分子不變、分母減少情況下，導致大於50%。
3. 小結：上述條件都有明確%，這會不會有規避稅負之空間?例如：持股為49%的大股東?時價認定有七項可選?公司股權淨值有無操縱空間?不過作業要點不像法令改那麼久，我想財政部應該是先試行，有問題再改囉~