劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

房仲業主要經營之業務主要為「H704031 不動產仲介經紀業」，為經營成屋為主，從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；以及「H704041 不動產代銷經紀業」，為經營預售屋為主，受起人或建設公司委託，負責企劃並代理銷售不動產。經營此兩項業務，應辦理不動產經紀業許可，故必須取得經紀業執照才可以開業。以下為房仲業設立登記時之流程：

1. 辦理公司預查
2. 備以下文件向主管機關(地政局)申請許可：需事前申請許可
   1. 申請書
   2. 負責人、董事、監察人、經理人身份證明文件影本
   3. 經濟部核淮保留公司名稱預查表影本
   4. 代理人身份證明文件影本
3. 取得主管機關發給許可文件後，檢附相關文件，辦理公司登記或商業登記
4. 取得公司或商業登記許可文件後，應加入登記所在地之同業公會並繳存營業保證金，保證金繳交方式依不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法規定：
   1. 每一營業處所，繳交營業保證金新台幣25萬
   2. 逾五處營業處所者，每增加一營業處所：增繳新台幣10萬
   3. 每一營業處所所置經紀人人數逾五人者，每增加一人：增繳新台幣3萬
5. 檢附以下文件向主管機關申請備查：
   1. 備查申請書
   2. 公司登記證明文件
   3. 營業保證金繳存證明文件
   4. 同業公會會員證明書
   5. 不動產經紀人員名冊
   6. 不動產經紀人員證書
   7. 個人資料檔案安全維護計畫
   8. 代理人身份證明文件
6. 經紀人設置規定如下：
   1. 設立之據點：至少應置經紀人1人
   2. 非常態營業處所其銷售總額達6億以上：至少應置專業經紀人1人
   3. 經紀人員，經不動產經紀人考試及格，並具備一年以上經紀營業員經驗，始得請領經紀人證明。領有不動產經紀人證書後，始能合法執業(並擁有自行開業資格)
   4. 經不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並經登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。

公司成立之後，任何登記事項有異動時（含經紀人、營業員異動甚至證照的有效期限等等），都必須再向地政局辦理備查變更，以下為異動之備查變更登記：

1. 名稱變更
2. 所在地變更
3. 組織型態變更
4. 組織解散或終止營業
5. 負責人、董事、監察人或經理人變更
6. 經營型態變更
7. 營業項目變更
8. 經營國外不動產仲介或代銷業務變更
9. 加入之同業公會變更
10. 僱用之經紀人員變更
11. 遷入
12. 停業
13. 個人資料檔案安全維護計畫變更

房地合一稅上路後，出售房屋有分「舊制」財產交易所得與「新制」房地合一稅，許多繼承出售的民眾，沒搞清稅制，莫名其妙遭課重稅。就有案例是，爸爸過世，媽媽繼承老公寓，結果同年媽媽也過世，子女繼承房子後想賣，卻得被課「短期交易」稅率高達35%的房地合一稅。

繼承房子再賣，會不會被課房地合一稅？新北市地政士公會公共關係主委鄭文在指出，房地合一稅是以第一次繼承再出售做為新舊制的分水嶺，當第二次繼承發生時，就以新制房地合一稅做認定。

他舉出一個棘手案例，一對姐弟的父親在民國86年買了一間3樓公寓，父親在108年2月往生，遺有配偶及子女2人，公寓繼承登記給媽媽，但同年8月，媽媽也往生了，姐弟繼承該戶房子，各自取得2分之1所有權。

姐弟因不想爬樓梯，另外買了一戶電梯大樓，順便賣掉舊公寓，姐弟在108年8月繼承該公寓，若在110年4月出售，持有期間為一年以上、未滿二年，房地合一稅以35%計算，售價以市價計算，取得成本以公告現值計算，姐弟倆應交房地合一稅約143萬元。

鄭文在說，若當初父親過世時，直接由姐弟各取得2分之1產權，以舊制計算房屋交易所得稅，大約僅需繳3萬元稅金，兩者相差140萬元。

他提醒，父母親的不動產登記是在105年以前取得，繼承發生後，繼承人出售不動產，可以主張以舊制申報，免除房地合一稅的困擾。若是在105年以後取得，繼承發生後，繼承人出售不動產，就必須受到新制房地合一稅的規範，課徵房地合一稅。

原文網址: 姐弟繼承房產再賣　3萬稅金變143萬房地合一稅 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/108955296378.html

新聞內容：

藝人小鬼黃鴻升為了讓家人可以同住，2019年時決定買下4,280萬元的84坪住家，可惜意外猝逝，因此房子變成遺產，假如家屬要續留房子，每個月至少要付10萬元的房貸，負擔可說不輕。外界關心黃家人能否繼續持有房子，如果家屬決定出售房子的話，需要依照2016年1月1日起實施的房地合一稅核算稅金，因持有房子兩年內出售的稅率為35%，負擔也不少。

小鬼的案例，可能也是其他繼承人會參考的情況，償付貸款壓力和稅金相比，讓許多人產生困擾。所幸今（2020）年7月財政部發布一則解釋令，繼承房屋轉賣時，可將房屋貸款餘額大於公告土地現值及房屋評定現值之差額扣除，再計算獲利，這樣可以大大降低繼承人的房地合一稅金。

在財政部發布解釋令以前：

➊ 假設小鬼的家人於2021年以前將該房地產以5,000萬元售出。

➋ 小鬼買的房地假設目前公告土地現值及房屋評定現值約2,000萬元。

➌ 以兩年內出售稅率35%計算，小鬼的家人須繳納1,050萬元的房地合一稅，算式為：（5,000萬元－2,000萬元）×35%＝1,050萬元。

但按照實際的情況，房地的成本其實是4,280萬元，再加上房地合一稅1,050萬元，小鬼的家人反而倒賠330萬元，算式為：（5,000萬元－4,280萬元－1,050萬元＝－330萬元）。

在財政部發布解釋令以後：

中華民國109年7月15日，台財稅第10904601200號函：
個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

中華民國 110 年 6 月 11 日
台財稅字第 11004575360 號：
所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定個人因調職、非自願離職或其他非自
願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形如下(適用稅率20%)。但經稅捐稽徵機關查明有
藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之：
……(一、~六、省略)
七、個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機
構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、
土地者。

也就是說，若此事改為在房地合一稅2.0後發生的話，可適用台財稅第10904601200號函令，房貸高於房地現值之差額可減除外，還可依台財稅字第 11004575360 號非自願因素，適用20%稅率 ，舉例如下：

假設王小姐家人的房貸餘額還有3,000萬元，土地公告現值2,000萬元。依照解釋令可將房貸差額部分減除（房貸餘額3,000萬元－房屋評定現值加土地公告現值2,000萬元＝差額1,000萬元。

王小姐因繼承後無資力償還本息而將房屋以5,000萬元出售，房地合一稅算式為：（出售房地收入5,000萬元－房屋評定現值加土地公告現值2,000萬元－差額1,000萬元）×20%＝400萬元。省了1,050萬-400萬=650萬。