劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

一、收入面：房仲業收入來源有以下幾項

(一)業務收入：代銷時，按合約約定收取服務費收入

(二)管理收入：代客戶管理房地之收入

(三)不動產買賣收入：公司持有不動產一段時間後，再出售之收入

(四)不動產租賃收入：公司持有不動產但不打算出售，以收取租金為主要目的之收入

(五)佣金收入：不動產仲介之佣金收入

認列原則：權責發生制，完成特定勞務時認列收入。

經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。(管理條例第19條)

營業人受託辦理仲介不動產物件買賣，不論委託人是個人或營利事業均應依規定開立統一發票，如因個人委託人未索取而有常有漏開狀況。

查核準則第24條之2：營利事業出售不動產，其所歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，巳實際交付者，以實際交付日期為準；兩者皆無從查考時，稽徵機關應依其買賣契約或查得資料定之。而個人綜所稅亦採登記所有權交易日確認所得認列日。

經營房屋買賣仲介業務時，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超該不動產實際成交價金6%，其6%是最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，主管機關也沒規定應向買、賣雙方收多少，一般目前是賣方收4%，買方收1%(俗稱買1賣4)，而部份公司目前透明化交易模式由買賣雙方直接接洽而仲介只收取固定金額服務費。

(要旨)不動產代銷經紀業者無不動產仲介經紀業報酬計收標準規定之適用(內政部96年5月9日內授中辦地字第0960726246號函)

(內容)按不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款、第6款規定，經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；代銷業務指受起造人或建築業之委託負責企畫並代理銷售不動產之業務。本部為落實本倏例第19條有關禁止收取差價及其他報酬之規定，對於經營仲介業務者於89年5月2日台(89)內中地字第8979087號函訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準(向買賣雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價額6%)；而經營代銷業務者，因其代銷費用係由起造人或建築業與經紀業自行約定，故無上開規定之適用。是以，本案經紀業如從事代銷業務，則不問代銷標的物是否為預售屋或成屋，均無本部上開函釋之適用，而代銷業如何向起造人或建設公司收取代銷費用，本部尚無相關規定。稚據了解建設公司因銷售成屋而與不動產經紀業簽定代銷契約，均由經紀業依代銷契約條款向建設公司或起造人收取代銷費用等，未再向買方收取服務費或其他名義收取報酬，一併敘明。

二、成本費用面

(一)業務成本

1. 依簽訂的合約上，有附加條件的費用時，若屬可直接歸屬者，則列入成本。
2. 一般認定方式如下：
   1. 依法核定：財政部頒同業利潤標準毛利率(仲介業73%、代銷業74%)。
   2. 核實認定：可直接歸屬之相關成本費用。如刊登銷售房屋之廣告文宣。
3. 與承攬代銷個案可直接歸屬成本支出，屬個案成本。於發生時，可依個案別認列遞延成本-xx代銷案科目，入帳時並應依各項支出之性質再予明細記載，以利成本或事後可售分析。
4. 若屬一般仲介個案所發生成本，一般視其委任合約不同而投入金額方式亦皆不同，其採用整體公司累計方式，非個案區分，因經常性發生成本後，而未能銷售，故成本為沉默成本。

(二)管理成本：代客戶管理授權區域之房屋而產生之相關費用，如空屋整理、簡易裝潢、刊登租屋廣告、清潔費、物品修繕費等。

(三)不動產買賣成本：

1. 因公司於持有不動產期間而產生之費用，如大廈管理費、電費、水費、房屋稅、地價稅等費用，一般列營業費用項下。
2. 因公司於交易時(買入或賣出)不動產而直接產生之費用，如代書費用、土地增值稅、契稅、印花稅等。列交易收入減項、成本加項。

(四)不動產租賃成本(或修繕管理成本)：公司為維持房屋可供出租狀態而產生之相關費用，如空屋整理、簡易裝潢、登租屋廣告、清潔費、修繕費、網路廣告等。

(五)營業費用：主要談薪資支出

1. 其本上是業務員的薪水，但大部份因無法區分並計算出每個案子的時間及金額，則放在營業費用項下，而屬變動銷售獎金則列營業成本項目。
2. 所得類別判斷(仲介經紀人)：
   1. 執行業務或薪資所得?見以下新聞稿：

不動產經紀公司雇用具有執業資格之務員，該業務係接受公司管理及勞務提供與雇主間具專屬，所給付之報酬屬薪資所得

執行業務所得與薪資所得同屬勞務報酬性質，一般而言，執行務所得係基於委任關係，而薪資所得則屬僱傭關係。受雇者如具有執行業務資格者，惟所提供之勞務對其雇主具有專屬性，並不能獨立執行業務，須受服務單位勤惰考勤，即係基於僱傭關係。受僱人為僱用人服勞務，非經僱用人同意，不得將其勞務請求權讓與第三人，亦不得未同意即以第三人代服勞務，其所具領之報酬屬薪資所得。

不動產經紀公司與經紀人(或營業員)所簽訂之合作契約書，書立有合約人須齊國民身份證影本、照片、人事資料卡交人事單位存證，且須依該公司規定參加教育訓練課程，上班時間穿著公司規定制服，案件成交須由該公司指定之代書簽約，終止合約時須辦妥終止合約手續及離職手續等等，其他尚有私下接辦買賣或租賃案件，假託他人或別家公司做買賣相關業務之禁止，至於所領勞務報酬為案件計酬，由於往往是公司可獲之銷售佣金抽成計算業務員(或經紀人)之業績獎金，是以常被誤以該獎金屬執行業務所得之佣金性質，然其接受公司管理及其勞務提供與僱主間具有專屬性之原性，上開將金應屬勞務所得。

公司給付員工銷售獎金仍屬薪資所非執行業務所得

某仲介公司給付員工之基本薪資及銷售不動產之獎金，分別以薪資所得及執行業務所得申報扣繳，該仲介司雖巳依規定填發扣繳憑單，但所得歸類錯誤，有憑單內容填載不實問題，除限期責令該仲介公司補報或填發外，還要按應扣繳稅額處20%罰鍰。但最高不得超過新台幣二萬元，最低不得少於一千五百元。

B、常見列支問題：無僱傭關係利用人頭分散所得：業務員因業績計算資所得鉅大者，規避個人綜合所得稅，提供人頭給公司列報薪資支出(目前投勞、健保及退休金容易有問題)。另身份不符而規避列報薪資支出：支付未具備經紀人員資格之經紀人佣金，公司為列報實際支付之費用，以非實際從事業務之人為對象，列報薪資支出。

C、資料審查：經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，發現有違法僱用未具備經紀人員資格者，應通報主管機關處新台幣六萬元以下三十萬元以下罰鍰。(管理條例第十七條及第二十八條)

薪資費用報稅處理上，為房仲業較為棘手之問題，到底是報薪資所得，還是執行業務所得?業務員所得應如何節稅?

1. 新制退休金規定實施後，由於罰則加重，讓很多公司開始警覺到以往的薪資申報方式並不恰當。因為，薪資清冊的名單跟投保勞健保勞退的員工名冊如果嚴重的不相符，主管機關跟本不需費心比對，就可發現有問題。一旦勞保局開始查核勞退新制的辦理情形，這些薪資清冊跟加保名單嚴重不符的公司，很可能就是優先被修理的對象。
2. 勞、健保及勞退的加保金額級距設計，基本上是採用固定薪資的概念出發，所以，普專制的計薪方式在適用上比較不會出現問題。但是，零底薪的高專計薪方式在適用上就會出現很多滯礙難行的狀況，即使公司想要「依法」來辦理勞、健保及勞退的加保，恐怕都會覺得滯礙難行，不知道如何辦理！
3. 高專制度的設計，其實已經脫離「聘僱」關係的內容，比較像是靠行或是借牌的個人營利行為，但這個部分偏偏卻是法令未明確定義跟規範的灰色地帶！擔任高專者，幾乎都要自行吸收所有的費用，包括：5％的營業稅、勞保費、健保費、退休金費用等等。因此，高專會傾向不在公司加保勞保、健保、勞退，而是把這些通通掛在各種工會，以便降低總開銷。但是，這樣做的結果，會造成公司的勞健保通報異常（公司有薪資支出，但卻沒有勞健保、退休金的支出），成為營所稅查帳時，稅務員「修理」公司的大好理由！（可罰保費罰2倍）
4. 面對不易處理的薪資及勞退問題，建議公司可以分二個步驟來處理。首先是先解決加保的問題，至少要先把「列報」薪資的人員先都納入加保名單，即使是採用最低投保金額加保，都比完全不投保要來得好！其次再來研究「適當的」投保金額應該是多少。
5. 部分同業已經引用保險業務員的解釋令，將高專比照保險業『不具僱傭關係保險業務員獨立招攬業務自負盈虧』之模式，以「佣金」科目來列報高專的獎金支出，把高專與公司的合作模式解釋成勞務承攬關係，因此公司就不必負擔高專的勞保、健保及退休金。此構想雖然頗具創意，不過，國稅局查帳時，一定會問「佣金」是怎麼算出來的？相對應的成交收入如果沒有誠實交待，短、漏開發票的事實，很容易就會被抓包！（當然囉，不動產經紀業條例的規定是否與此模式相抵觸？尚有待釐清，而且還要注意，列報「佣金」的高專人員，應該要具有經紀人或營業員證照！）
6. 就現行實務，如果有『打卡』的事實，都會被認定是聘僱關係。

我國目前營業稅課徵，主要以加值型營業稅為主，採用稅基相減法，乃將同一期間之銷售淨額減除進貨淨額，以其差額乘以稅率計算加值稅負，目前營業稅稅率為5%。

公司需於單月份的15日以前，依規定格式向國稅局申報前二個月的營業稅，如果有應納稅額，還必須繳完稅款，申報手續才算完成。（即使未開立任何發票，仍必須申報）

營業人辦理仲介不動產買賣，委託人為營業人會主動要求受託之仲介業者開立發票；但委託人為個人因未索取發票，受託仲介業者漏開發票短漏報銷售額。

依本法營業人開立銷售憑證時限表規定，以收款時為開立統一發票時限者，其收受之支票，得於票載日開立統一發票(統一發票使用辦法第16條)。如嗣後收受之支票不獲兑現，得檢附證明將原開發票作廢，俟實際因票據債務實務受清償時再行開立(財政部89/03/17台財稅字第890451116號函)(勞務業皆有此情況)

房仲業常見之稅務爭議，國稅局會不定期發布相關新聞稿來宣導納稅人，以下為房仲業營業稅之相關新聞稿：

1.房屋仲介公司仲介買賣不動產，仲介服務費應依法開立統一發票

房屋仲介公司仲介買賣不動產，所收取仲介服務費應依法開立統一發票。目前查獲某房仲公司，仲介某個人購買房屋，並按買賣合約定收取仲介服務費。為該房屋仲介公司以個人購屋無須取得統一發票以扣抵銷項稅額，或若索取統一發票則須額外加收5%營業稅為主由，未主動依規定開立統一發票予該個人，經查獲，除依規定補稅外並裁處罰鍰。

2.營業人仲介土地買賣所取得之佣金收入，應依法開立發票申報銷售額

營業人出售土地免徵營業稅並得免開立統一發票，惟仲介土地買賣業務屬銷售勞務，應以取得之介紹佣金為銷售額開立發票。

新興地區土地開發案時，發現某房仲公司介紹買賣雙方成交一筆土地交易，嗣後收取仲佽之佣金收入260萬，惟該仲介公司並未開立發票申報銷售額，涉及逃漏營業稅及營利事業所得稅，經查獲，除依規定補稅外並裁處罰鍰。

3.營業人取得國外公司給付之仲介佣金，無零稅率之適用，仍應報繳營業稅

國人投資不動產熱潮延燒至海外，投資標的遍布全球，交易規模擴大，搶食海外房產大餅的銷售業者也與日郋增，而從事海外不動產銷售仲介業務之營業人，其取得國外不動產公司給付之仲介佣金，非屬與外銷有關之勞務收入，無零稅率之適用。

因些營業人經營國外不動產銷售仲介業務，應以其佣金收入為銷售額報繳營業稅。

舉例說明，甲公司從事海外不動產仲介業務，海外乙委託甲公司介紹客戶購買當地不動產、舉辦說明會並依其介紹不動產之買賣金額給付報酬。經查核發現甲公司僅申報向國內投資人收取之手續費及代管服務費收入，並依規定申報營業稅；另其向國外乙公司收取之仲介佣金，則未報繳營業稅亦漏未申報佣金收入，自設立登記以來，依其查得資料核認甲公司收取乙仲介佣金折合新台幣225萬，除補徵營業稅及處罰鍰外，連同營利事業所得稅一併補稅處罰。

• 房仲業主要銷售勞務賺取佣金，依法需開立統一發票，而營業稅申報規定，只有取得可以扣抵的進項發票才能拿來抵減營業稅，而房仲業來說，人工薪資成本是最大的支出項目，薪資支出因為沒有營業稅額，故房屋業幾乎都會繳到營業稅。

• 再談談國稅局營業稅查核方式，現在國稅局查稅方式，巳由人工查核漸漸走向電腦選案查核，從納稅人申報之資料中交查選出，逃漏稅捐之可能巳逐年降低，營業人不得不慎。而營業稅選案方式，可能有以下方式：

1. 委託人檢舉：公司收了佣金，卻沒有開立發票，被委託人檢舉。（需舉證）
2. 電腦交查異常：進項稅額已扣抵而銷項漏未申報的三聯式發票、統一發票中獎而銷項漏未申報的二聯式發票、申報扣抵虛設行號的進項發票以及留抵稅額偏高等情形。
3. 刷卡交易：國稅局經常不定期調閱公司受理刷卡的請款資料，再要求公司提供同期間的銷貨發票記錄，藉此發現短、漏開（報）發票的情形。
4. 國稅局人員實地訪查：稅務人員預告（事先發公文）或不預告，登門拜訪，先要求查看近期的房屋成交資料，接著索取相同期間的發票開立記錄。如果出現成交資料筆數或金額比發票開立記錄多的情形，便有可能是短、漏開發票了。（經紀業開立發票的時限：按約定應收佣金、手續費、報酬金時為限。）
5. 特殊選案查核：由營業稅專責查緝逃、漏的部門主動發起，會先挑選行業別，再針對營收申報金額相較於經營規模明顯偏低的個案，進行查核。以下為相關新聞：

北區國稅局預售屋查稅 盯上近年大型建案 2020-12-23 10:57 經濟日報 / 記者徐碧華／即時報導

北區國稅局的不動產專案查稅小組不只查今年的紅單和預售屋交易，也針對轄區內近幾年的大型建案，向建商索取預售屋交易資料。官員表示：「我們查到後，會先發輔導函，給納稅人補稅免罰的機會。」  核課期有五年，官員說，核課期內的大型建案都是查核目標。

預售屋交易必須向建商申請權利的轉讓，因此，建商都有資料。「我們倒不是一年一年往前查核，而是一個建案一個建案查。」一個建案通常會橫跨兩、三年的時間。  北區國稅局的轄區很大，包括新北市、桃園市、新竹市、新竹縣、基隆市、宜蘭縣、花蓮縣、金門縣、連江縣。

 官員指出，北區國稅局也參與內政部組成的聯合稽查小組，已經進行過兩波查核，「那是針對今年將推出或進行中的建案」。紅單或預售屋交易的所得屬於財產交易所得，今年的交易是明年5月申報個人綜合所得稅時併入綜合所得申報，所以今年的交易只是收集資料而已，還不到查稅階段，但是去年以前的交易，那就是查稅了。  

官員說：「查到後，我們會先發輔導函。」通知納稅人國稅局知道他有這一件預售屋交易，請納稅人來補申報。  官員指出，過去幾年有預售屋交易的，民眾要保存好轉讓契約書、收付價金、取得權利支付的必要成本及費用等相關證明文件，保障自己的權利。

• 依稅法規定，仲介業者於收取服務費時，必須開立統一發票。而在實務的查核案例中，國稅局查獲短、漏開發票所運用的技巧大約有以下幾種：

1. 與薪資資料比較：
   1. 從業務員的薪資計算方法反推，理論上可以追出成交的案件金額，再拿來跟發票開立內容比對，便有可能發現短、漏開發票的情形。
   2. 估計員工每人「合理的」案件成交數，來推算公司全年成交案件數量。
2. 比較廣告案件數：從公司全年刊登的銷售廣告戶數估算「合理的」案件成交數，理論上亦可以發現異常。
3. 由佣金支出反查成交案件：
   1. .從支付公司個人的佣金扣繳支出（外部人士或是公司內的高專人員），反查成交案件，如果有佣金支出卻沒有相對應的銷貨發票，便是漏開發票。
   2. 從帳列的佣金支出發票（同業所開立的），亦可反查成交案件，其情形與上述支付個人佣金之情形相同。
4. 核對買賣合約或成交記錄：有買賣合約或成交記錄而沒有開立發票的（發票只開給買方或賣方一邊的也一樣），或是發票開立金額低於合約的，都會被認定是漏開或短開。
5. 履約保證的案件：多數加盟的仲介系統都有「履約保證」的制度設計。但在提供買賣雙方較優質交易安全保證的同時，卻也特別留下了交易事實的證明。稅務機關如果從「履約保證」的相關帳戶切入查核，也可能會因而找出短、漏開發票的事證。

房仲業主要經營之業務主要為「H704031 不動產仲介經紀業」，為經營成屋為主，從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；以及「H704041 不動產代銷經紀業」，為經營預售屋為主，受起人或建設公司委託，負責企劃並代理銷售不動產。經營此兩項業務，應辦理不動產經紀業許可，故必須取得經紀業執照才可以開業。以下為房仲業設立登記時之流程：

1. 辦理公司預查
2. 備以下文件向主管機關(地政局)申請許可：需事前申請許可
   1. 申請書
   2. 負責人、董事、監察人、經理人身份證明文件影本
   3. 經濟部核淮保留公司名稱預查表影本
   4. 代理人身份證明文件影本
3. 取得主管機關發給許可文件後，檢附相關文件，辦理公司登記或商業登記
4. 取得公司或商業登記許可文件後，應加入登記所在地之同業公會並繳存營業保證金，保證金繳交方式依不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法規定：
   1. 每一營業處所，繳交營業保證金新台幣25萬
   2. 逾五處營業處所者，每增加一營業處所：增繳新台幣10萬
   3. 每一營業處所所置經紀人人數逾五人者，每增加一人：增繳新台幣3萬
5. 檢附以下文件向主管機關申請備查：
   1. 備查申請書
   2. 公司登記證明文件
   3. 營業保證金繳存證明文件
   4. 同業公會會員證明書
   5. 不動產經紀人員名冊
   6. 不動產經紀人員證書
   7. 個人資料檔案安全維護計畫
   8. 代理人身份證明文件
6. 經紀人設置規定如下：
   1. 設立之據點：至少應置經紀人1人
   2. 非常態營業處所其銷售總額達6億以上：至少應置專業經紀人1人
   3. 經紀人員，經不動產經紀人考試及格，並具備一年以上經紀營業員經驗，始得請領經紀人證明。領有不動產經紀人證書後，始能合法執業(並擁有自行開業資格)
   4. 經不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並經登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。

公司成立之後，任何登記事項有異動時（含經紀人、營業員異動甚至證照的有效期限等等），都必須再向地政局辦理備查變更，以下為異動之備查變更登記：

1. 名稱變更
2. 所在地變更
3. 組織型態變更
4. 組織解散或終止營業
5. 負責人、董事、監察人或經理人變更
6. 經營型態變更
7. 營業項目變更
8. 經營國外不動產仲介或代銷業務變更
9. 加入之同業公會變更
10. 僱用之經紀人員變更
11. 遷入
12. 停業
13. 個人資料檔案安全維護計畫變更