劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

一、法律行為一般成立要件：

1、當事人須有權利能力

2、標的：指當事人為該法律行為所欲發生之效果

3、意思表示

二、法律行為特別成立要件：例如要式行為、要物行為。

三、法律行為一般生效要件：

1、當事人須有行為能力：

A、完全行為能力人法律行為：原則有效，例外無效。

B、限制行為能力人法律行為：

a、個別允許：依民法第77條前段，需經法定代理人允許：

第 77 條：限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。

b、限定允許：民法第84條及85條

第 84 條法定代理人允許限制行為能力人處分之財產，限制行為能力人，就該財產有處分之能力。

第 85 條法定代理人允許限制行為能力人獨立營業者，限制行為能力人，關於其營業，有行為能力。限制行為能力人，就其營業有不勝任之情形時，法定代理人得將其允許撤銷或限制之。但不得對抗善意第三人。

c、未經允許之單獨行為：

第 78 條限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效。

d、未經允許之契約行為：民法第79條效力未定

第 79 條：限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。

e、無須經允許之行為：

純獲法律上之利益行為及其年齡身份日常生活所必需之行為，依民法第77條但書：第 77 條限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。但純獲法律上利益，或依其年齡及身份、日常生活所必需者，不在此限。

2、標的須適當：

A、標的須合法：不違反強制或禁止規定(#71)、不違背公序良俗(#72)、非暴利行為(#74)

第 71 條：法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。

第 72 條：法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。

第 74 條：法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。

B、標的須可能：自始+客觀不能–>無效。

不能有幾種分類：自始不能、嗣後不能、客觀不能、主觀不能。

C、標的須確定：法律行為之內容成立時須巳確定或可得確定，否則法律行為無效。例如甲向乙表示：願贈A書或B書，由你決定，此屬選擇之債，可得確定(民#208)，其贈與有效。惟如購買汽車未約定廠牌規格致無法履行，則買賣契約無效。

第 208 條：於數宗給付中得選定其一者，其選擇權屬於債務人。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。

3、意思表示須健全無瑕疵：有瑕疵的意思表示是指以下情況：

A、意思表示不一致：分為故意及無意不一致–>

a、意思表示”故意”不一致：包含單獨虛 偽 表示(#86)及通謀虛偽表示(#87)及隱藏行為(#87)

第 86 條：表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。–>例如：客套話，若對方同意了，有效。但其情形為相對人所明知者，不在此限。–>客套話，對方也知道是客套話，無效。

第 87 條：表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。

–>例如：債務人甲為了逃避債務，與友人乙串通設定假的抵押債權，以使其他債權人無法獲得清償，則意思表示無效。

但不得以其無效對抗善意第三人。–>例如前述甲乙二人設定假抵押債債之例，若有善意第三人丙因信賴該抵押權之設定而從乙處受讓該抵押權，則甲乙二人不能主張該抵押權係無效而對抗丙。

虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。

–>例如：A卻將房子贈與給B，但怕其他人說閒話，因此假買賣、真贈與，此時，買賣行為無效，隱藏的贈與行為有效。

b、意思表示”無意”不一致：包含錯誤(#88)及誤傳(#89)

錯誤：

第 88 條：意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。

–>錯誤型態有分三種：內容錯誤、行為錯誤、重要動機錯誤(當事人之資格或物之性質有錯誤)

內容錯誤：(1)法律行為性質錯誤，例如誤買賣為贈與(2)當事人本身之錯誤，例如誤甲為乙。(3)標的物本身 錯誤 ，例誤A物為B物而買賣。

表示行為錯誤：早知如此就不會這樣做。例如：10萬誤寫成100萬。

重要動機錯誤：動機存在於內部非他人所得窺知，為確保交易安全，單純錯誤不得撤銷。惟交易上認為重要者，為保護表意人的利益，依民法第88條第2項，例外將其擬制為意思表示內容錯誤，使表意人亦得撤銷。

故錯誤之撤銷要件：需表意人無過失、錯誤在交易上認為重要者。

錯誤撤銷權之行使及法律效果：(1)依民法第114條第1項，法律行為視為自始無效。(2)表意人應負信賴利益之損害賠償債任：依民法第91條。(3)撤銷權的除斥期間1年：民法第90條

第 90 條：前二條之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅。

第 91 條：依第八十八條及第八十九條之規定撤銷意思表示時，表意人對於信其意思表示為有效而受損害之相對人或第三人，應負賠償責任。但其撤銷之原因，受害人明知或可得而知者，不在此限。

第 114 條：法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定。

誤傳：

第 89 條意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定撤銷之。

效力：意思表示傳達不實者，得比照錯誤規定，加以撤銷(#89)

4、意思表示不自由：詐欺(#92)及脅迫(#93)

一、農業發展條例第18條第4項：

第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。

二、公寓大廈管理條例第4條第2項：

第 4 條：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

三、民法第799條第5項：

專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。

四、土地法第104條：

第 104 條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

五、土地法第107條：

第 107 條：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。

六、平均地權條例施行細則第48條：

第 48 條：照價收買之土地，應依下列方式處理之：一、照價收買之土地建有房屋時，得讓售與地上權人、土地承租人或房屋所有權人。地上權人、土地承租人或房屋所有權人不願承購或在限期內不表示意見時，得予標售。二、照價收買之土地為空地時，除依規定得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人外，應予標售。三、照價收買之土地為農業用地時，應予標售或出租與農民。前項應行標售之土地，如適宜興建社會住宅或公共設施使用者，得優先讓售與需用土地人。其餘土地應隨時公開底價標售。前二項標售底價及讓售之地價，依各直轄市、縣（市）公產管理法令規定辦理。

一、何謂農業用地：簡稱農地，依農發#3、土稅#10：

本法所稱農業用地，指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供下列使用(指用途)者︰一、供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。二、供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。三、農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

二、何謂耕地：依農發條例第3條：指依區域計畫法(非都市用地)劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

三、農業用地之法律依據及範圍：

土地稅法施行細則第 57 條：本法第三十九條之二第一項所定農業用地，其法律依據及範圍如下：一、農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。二、依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。三、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。

–>一至三為非都市土地–>背誦方法：各種分區內的農牧用地、林、養、利、態、保、農路使用、未編定用地。。

四、依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。

五、依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理機關會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

四、農地地權之限制：

1、農發#16： 耕地 細分之禁止

第 16 條每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

2、農發#33： 承受人資格的限制

第 33 條私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。

–>可買 耕地 的人：(1)公法人、(2)自然人、(3)農企法人經取得許可。

3、農發#18： 農舍移轉之限制

修法原因：若農地移轉、興建農舍不加以管制，將產生下列問題：1、經營環境之破壞。2、妨礙農業整體經營之效率。3、增加政府財政之壓力。4、農地建地化、商品化。5、農村仕紳化。

第 18 條：本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。–> 新農興建農舍，有0.25公頃限制。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。–>老農興建農舍，無0.25公頃限制。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。

第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。–>目的：所有權與利用權合一。

五、誰可以興建農舍?

1、依農業用地興建農舍辦法第2條：

第 2 條：依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定，由申請人檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。直轄市、縣（市）主管機關為辦理第一項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前二項、第三條、第四條至第六條規定事項。

農業用地興建農舍辦法 第 3 條依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合前條第一項第四款及第五款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

農業用地興建農舍辦法 第 3-1 條農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限。

農業用地興建農舍辦法 第 5 條申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍：一、非都市土地工業區或河川區。二、前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。三、非都市土地森林區養殖用地。四、其他違反土地使用管制規定者。申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建集村農舍：一、非都市土地特定農業區。二、非都市土地森林區農牧用地。三、都市計畫保護區。

2、依都市計畫法台灣省施行細則第29條：

第 29 條農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施。但第二十九條之一、第二十九條之二及第三十條所規定者，不在此限。申請興建農舍須符合下列規定：一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農業用地或農場。二、農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺，與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺。三、都市計畫農業區內之農業用地，其已申請建築者（包括百分之十農舍面積及百分之九十之農業用地），主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之，嗣後不論該百分之九十農業用地是否分割，均不得再行申請興建農舍。四、農舍不得擅自變更使用。第一項所定農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施之項目由農業主管機關認定，並依目的事業主管機關所定相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用；農業產銷必要設施之建蔽率不得超過百分之六十，休閒農業設施之建蔽率不得超過百分之二十、自然保育設施之建蔽率不得超過百分之四十。前項農業產銷必要設施，不得供為居室、工廠及其他非農業產銷必要設施使用。但經核准工廠登記之農業產銷必要設施，不在此限。第一項農業用地內之農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施及自然保育設施，其建蔽率應一併計算，合計不得超過百分之六十。