劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

壹、土地使用之意義：土地法#80

第 80 條土地使用，謂施以勞力資本為土地之利用。

貳、使用地種別之編定：

一、編定原則：

(一)土地法規定：

(二)平均地權條例規定：

二、編定後之使用限制：

(一)應依編定之用途使用

(二)限期使用前得繼續為從來之使用

三、公布：

四、編定之變更：

(一)該管直轄市或縣市地政機關核淮變更

(二)上級地政機關命令變更

參、空地之強制使用

一、空地定義：

(一)土地法規定：

1、純粹空地：凡編為建築用地，未依法使用者，為空地

2、擬制空地：土地建築改良物價值不及占地基申報地價之20%者，視為空地。

(二)平均地權條例：

1、 純粹空地： 指完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並巳完成自來水系統，而仍未依法建築使用。

2、擬制空地：雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價10%，且經直轄市或縣市政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。

二、空地之處置：

(一)土地法：

1、 限期強制依法使用：

2、加徵空地稅

(二)平均地權條例：

伍、荒地之強制使用：

一、荒地定義：

(一)土地法規定：凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者為荒地。但因農業生產之必要而休閒之土地，不在此限。(土法#88)

(二)平均地權條例：農業用地閒置不用，但有下列情形之一者，不在此限：

1、農業生產或政策必要而休閒

2、地區性生產不經濟而休耕

3、公害污沐不能 耕 作

4、灌溉、排水設施損壞不能 耕 作

5、不可抗力不 能 耕 作 (平權26-1)

二、荒地之處置：

(一)土地法：

1、限期強制依法使用：

土地法第 89 條I：直轄市或縣（市）地政機關對於管轄區內之私有空地及荒地，得劃定區域，規定期限，強制依法使用。

2、照價收買：

土地法第 89 條II：前項私有荒地，逾期不使用者，該管直轄市或縣（市）政府得照申報地價收買之。

土地法施行法第22條：依土地法第八十九條照價收買之土地，其地價得分期給付之。但清付期限最長不得逾五年。

3、加徵荒地稅：

土地法第 174 條：私有荒地，經限期強制使用，而逾期未使用者，應於依法使用前加征荒地稅。前項荒地稅，不得少於應征之地價稅，不得超過應繳地價稅之三倍。

土地法施行法第 43 條：土地法第一百七十三條、第一百七十四條所稱之應繳地價稅，係指該空地及荒地應繳之基本稅。

(二)平均地權條例：平26-1

第 26-1 條：農業用地閒置不用，經直轄市或縣（市）政府報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅；經加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買。但有左列情形之一者不在此限：一、因農業生產或政策之必要而休閒者。二、因地區性生產不經濟而休耕者。三、因公害污染不能耕作者。四、因灌溉、排水設施損壞不能耕作者。五、因不可抗力不能耕作者。前項規定之實施辦法，由中央主管機關會同農業主管機關定之。

三、公有荒地之相關規定：

(一)招墾：土126

第 126 條：公有荒地適合耕地使用者，除政府保留使用者外，由該管直轄市或縣（市）地政機關會同主管農林機關劃定墾區，規定墾地單位，定期招墾。

(二)承墾人資格：

土地法第 128 條：公有荒地之承墾人，以中華民國人民為限。

(三)限期開墾：

第 131 條：承墾人自受領承墾證書之日起，應於一年內實施開墾工作，其墾竣之年限，由主管農林機關規定之，逾限不實施開墾者，撤銷其承墾證書。

(四)墾竣之獎勵：

第 133 條：承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。前項耕作權不得轉讓。但繼承或贈與於得為繼承之人，不在此限。第一項墾竣土地，得由該管直轄市或縣（市）政府酌予免納土地稅二年至八年。

壹、地籍：記載各宗土地之形狀、位置、界址、面積、使用狀況及權屬關係之圖冊。為此而測繪之地圖，稱地籍圖；為此而編造之清冊，稱地籍冊。

貳、地籍整理：

一、意義：便利土地管理，確定公私產權，作為課土地稅及實施土地改革之依據。

二、單位：地籍整理以直轄市或縣市為單位，直轄市或縣市分區，區內分段，段內分宗，按宗編號。

三、程序：為地籍測量及土地登記。

四、土地登記及地價資料

參、地籍測量：

一、意義：應用測量儀器及測量技術，測量一定區域內各宗地之形狀、位置、界址及面積，編定地號，繪製成圖，以明瞭土地之分佈狀況。

二、辦理機關：

(一)地面測量

(二)航空測量

三、辦理程序：

(一)三角測量、三邊測量或精密導線測量。

(二)圖根測量。

(三)戶地測量。

(四)計算面積。

(五)製圖。

肆、重新實施地籍測量(地籍圖重測)

一、意義：巳辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。

二、施測：

(一)界址認定：重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之限期內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者，得依左列順序逕行施測：

1、鄰地界址。

2、現使用人之指界。

3、參照舊地籍圖

4、地方習慣

(二)界址爭議

三、重測結果效力之確定：

(一)公告：公告三十日。

(二)異議處理：得於公告期間內 向該管地政機關繳納複丈費。

(三)土地標示變更登記

參、土地複 丈

一、意義：土地辦竣地籍測量後，對於地籍圖重測結果認為有錯誤，或因土地自然增加、浮覆…等原因，經依法定程序，由申請人向地政機關申請就該土地再次勘測之謂，以確定變更之事實。

二、時機：

(一)土地法：土地所有權人認為測量結果有錯誤時。(土法46-3參照)

(二)地籍測量實施規則：土地有下列情形之一者，得申請土地複 丈 ：詳地測204

一、民法規定：

(一)分別共有：民817

第 817 條：數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。

(二)公同共有：民827

第 827 條依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。

(三)區分所有：民799、準共有：民831

第 799 條：稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。

第 831 條：本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。

(四)處分及相關權利行使規定：民819、民828

第 819 條：各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

第 828 條公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

(五)管理行為(例如：共有土地出租)：民820、826-1

第 820 條：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

第 826-1 條：不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

(六)共有物分割：民824、824-1

第 824 條：

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。(協議分割)

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。(裁判分割)

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

第 824-1 條：共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第八百八十一條第一項、第二項或第八百九十九條第一項規定。前條第三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第二項但書之抵押權。

土地登記規則107條：

第 107 條：分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但有下列情形之一者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上：一、抵押權人同意分割。二、抵押權人已參加共有物分割訴訟。三、抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，原設定人於分割後未取得土地者，申請人於申請共有物分割登記時，應同時申請該抵押權之塗銷登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該抵押權人。

(七)民法對於共有土地之全部之處分、變更及設定負擔，需全體同意行之，優點：充份保障全體共有人權益；缺點：阻卻土地正常利用之效能。

二、土地法規定：土法34-1

(一)第 34-1 條：主要為共有土地處分變更設定負擔之特別規定

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。(多數共有人的效率面)(共有土地全部為之)

(多數)共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知(少數)他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。(少數共有人的公平面)

(多數) 第一項共有人，對於他共有人 (少數) 應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者(例如：土地交換)，應代他共有人申請登記。 (少數共有人的公平面)

共有人 (多數) 出賣其應有部分時，他共有人 (少數) 得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處(要辦共有物登記，才會生效)(非調解)，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

(二)土地法對於共有土地之全部之處分、變更及設定負擔， 得採多數決同意行之，優點：促進土地利用。

(三)立法目的：民法規定需全體同意，造成以小吃大，妨礙土地利用。

(四)適用時機：需就共有物”全部”為之。

1、處分：以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。(執行要點3參照)EX：贈與X、信託X

2、變更：以有或不影響不同意共有人之利益為限。例如：標示分割、合併、界址調整或調整地形。

3、設定負擔：設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。不包含抵押權。

(五)行使方式：多數決

(六)對少數共有人權益之保護：書面通知、公告、連帶清償責任、提存證明。

(七)共有人的優先購買權：

1、意義：所有人於出賣其財產權時，特定人依契約約定或法律規定，有依出賣人與承買人所約定之同一條件，主張優先購買標的物。

2、立法意旨：簡化或消滅共有關係。

(八)、共有物分割之調處