劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

壹、基地利用權之種類：

基地，指建築基地。所謂基地利用權，除所有權人基於其所有權一束權利中本的自由使用、收益、處分外，其權源或為借貸、或為租賃、或為設定地上權、或設定典權。其中租賃權與地上權較為廣為採用。

貳、基地租用之保護：

基地租用，指租用基地建築房屋，其他土地租用者不適用之。

一、準地上權：

土地法第 102 條：租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。

二、租金限制：

土法第 105 條：第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

租用基地的租金，以不超過土地申報地價總額明細百分之十為限。

約定基地租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣市政府得依前項所定標準強制減定之。

三、擔保金限制：

土法第 105 條：第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

租用基地的擔保金額，不得超過兩個月基地租金的總額。

已交付的擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。

四、基地收回限制：

土地法第 103 條：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。

五、優先購買權：

土地法第 104 條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

六、爭議之調處：

土地法第 105 條：第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

壹、房屋缺乏之救濟：

一、政府建築準備房屋：

二、新建房屋稅賦之減免：

三、限制自住房屋間數：

貳、房屋租用之保護：

一、租金之限制

(一)就政府之準備房屋

土地法第94條：城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。

(二)就私有房屋而言：

土地法第 97 條城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。

二、租賃擔保金之限制：

(一)擔保金利息之法定抵銷：

土地法第 98 條：以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。

(二)擔保金總額：

第 99 條：前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。

三、收回房屋限制：

土地法第 100 條：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

四、爭議處理：

土地法第 101 條：因房屋租用發生爭議，得由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理。

壹、土地使用之意義：土地法#80

第 80 條土地使用，謂施以勞力資本為土地之利用。

貳、使用地種別之編定：

一、編定原則：

(一)土地法規定：

(二)平均地權條例規定：

二、編定後之使用限制：

(一)應依編定之用途使用

(二)限期使用前得繼續為從來之使用

三、公布：

四、編定之變更：

(一)該管直轄市或縣市地政機關核淮變更

(二)上級地政機關命令變更

參、空地之強制使用

一、空地定義：

(一)土地法規定：

1、純粹空地：凡編為建築用地，未依法使用者，為空地

2、擬制空地：土地建築改良物價值不及占地基申報地價之20%者，視為空地。

(二)平均地權條例：

1、 純粹空地： 指完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並巳完成自來水系統，而仍未依法建築使用。

2、擬制空地：雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價10%，且經直轄市或縣市政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。

二、空地之處置：

(一)土地法：

1、 限期強制依法使用：

2、加徵空地稅

(二)平均地權條例：

伍、荒地之強制使用：

一、荒地定義：

(一)土地法規定：凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者為荒地。但因農業生產之必要而休閒之土地，不在此限。(土法#88)

(二)平均地權條例：農業用地閒置不用，但有下列情形之一者，不在此限：

1、農業生產或政策必要而休閒

2、地區性生產不經濟而休耕

3、公害污沐不能 耕 作

4、灌溉、排水設施損壞不能 耕 作

5、不可抗力不 能 耕 作 (平權26-1)

二、荒地之處置：

(一)土地法：

1、限期強制依法使用：

土地法第 89 條I：直轄市或縣（市）地政機關對於管轄區內之私有空地及荒地，得劃定區域，規定期限，強制依法使用。

2、照價收買：

土地法第 89 條II：前項私有荒地，逾期不使用者，該管直轄市或縣（市）政府得照申報地價收買之。

土地法施行法第22條：依土地法第八十九條照價收買之土地，其地價得分期給付之。但清付期限最長不得逾五年。

3、加徵荒地稅：

土地法第 174 條：私有荒地，經限期強制使用，而逾期未使用者，應於依法使用前加征荒地稅。前項荒地稅，不得少於應征之地價稅，不得超過應繳地價稅之三倍。

土地法施行法第 43 條：土地法第一百七十三條、第一百七十四條所稱之應繳地價稅，係指該空地及荒地應繳之基本稅。

(二)平均地權條例：平26-1

第 26-1 條：農業用地閒置不用，經直轄市或縣（市）政府報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅；經加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買。但有左列情形之一者不在此限：一、因農業生產或政策之必要而休閒者。二、因地區性生產不經濟而休耕者。三、因公害污染不能耕作者。四、因灌溉、排水設施損壞不能耕作者。五、因不可抗力不能耕作者。前項規定之實施辦法，由中央主管機關會同農業主管機關定之。

三、公有荒地之相關規定：

(一)招墾：土126

第 126 條：公有荒地適合耕地使用者，除政府保留使用者外，由該管直轄市或縣（市）地政機關會同主管農林機關劃定墾區，規定墾地單位，定期招墾。

(二)承墾人資格：

土地法第 128 條：公有荒地之承墾人，以中華民國人民為限。

(三)限期開墾：

第 131 條：承墾人自受領承墾證書之日起，應於一年內實施開墾工作，其墾竣之年限，由主管農林機關規定之，逾限不實施開墾者，撤銷其承墾證書。

(四)墾竣之獎勵：

第 133 條：承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。前項耕作權不得轉讓。但繼承或贈與於得為繼承之人，不在此限。第一項墾竣土地，得由該管直轄市或縣（市）政府酌予免納土地稅二年至八年。