劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

壹、夫妻相互贈與

一：基本查調，調第一類謄本

二：填寫贈與登記書表，登記原因為夫妻贈與

三：向國稅局申報贈與稅，取得不計入總額證明書

四：申報土地增值稅，取得免稅證明

五：申報契稅及繳納契稅

六：申報房屋稅

七：繳納印花稅後，過戶完成，申請第一類謄本

八、其他應注意事項：

1、如原不動產持有人，過去已經用過「一生一次」的10%自用住宅土增稅優惠稅率，為了其他房產售屋節稅，則先透過贈與給配偶，除了免課贈與稅，之後將房屋出售給第三人時，亦可再享有其配偶一生一次的土增稅優惠稅率。不過提醒民眾，土增稅「一生一次」須為本人、配偶或直系親屬所有並設籍，且出售前一年不能有出租或營業使用，才能符合優惠條件。

2、夫妻相互贈與為農地時，有關土增稅之規定：

「夫妻贈與」和「農地移轉」都可不課徵土地增值稅，但對納稅義務人造成的影響並不相同。

農地移轉給自然人不課徵土地增值稅，是要「繼續」做農業使用，如承受人於其持有期間，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時，既使再恢復作農業使用，仍應課徵土地增值稅，而且以該土地第1次贈與前的原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

舉例說明，例如陳先生將土地贈與其妻楊小姐，選擇適用依第39條之2第1項農地不課徵土增稅的規定，因楊小姐持有土地期間有經限期恢復作農業使用而仍未繼續做農業使用情事，日後該筆土地再移轉予第三人時，縱使再恢復作農業使用，仍不得再申請農地不課徵，而且必須合併計算當初陳先生持有期間至其妻楊小姐移轉第三人時的土地漲價數額，一起課徵土地增值稅。如果陳先生當初並未申請農地不課徵，而是以「夫妻贈與」的方式辦理移轉，其妻楊小姐縱使在持有期間內有前述未作農業使用的情形，只要日後再移轉第三人時，該筆土地已經恢復作農業使用，仍然可以申請農地移轉不課徵土地增值稅。

3、只要房屋持有者有變更，地價稅的自住稅率都需要重新申請，如果還是自住自用，記得辦理完就順便申請自住稅率。

貳、一般贈與：

一、個案產權調查：

二、贈與人與受贈人簽訂贈與契約

1、常見的是二親等贈與想改成二親等買賣，需注意下列事項：

A、需有足夠資金支付買賣價金，若需貸款支付買賣價金，需充份與代書討論後再進行

B、二親等買賣也需要訂立私契。

C、二親等買賣稅負高(有土地增值稅、契稅、印花稅)，若是因怕後續繼承有爭執而做此案時，也可先立遺囑，指定好分配方式，待繼承開始時再辦理遺囑繼承登記，就可免於高額稅負。

D、二親等買賣，需有買賣資金收付之事實證明文件。

三、製作贈與登記書表

四、申報贈與稅

五、申報土地增值稅、契稅、印花稅

土地增值稅一生一次優惠稅率，僅適用買賣，贈與不適用一生一次。

六、地政機關送件，結案後申請第一類謄本

參、結語

贈與案件，自行申辦過戶，並非難事，難在於前階段之討論階段，往往很多稅要綜合考量，故還是建議找專業之會計師或地政士充份討論後再行辦理較佳。

壹、簡介

貮、需辦理之相關土地登記

一、舊有建物拆除：需辦理消滅登記。

(一)依土地登記規則第 31 條：建物全部滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。–>建物滅失，建物之所有權、他項權利及其他負擔，失所依附，均歸消滅。

前項建物基地有法定地上權登記(民838-1、876、924-2、927)者，(不包括意定地上權登記)應同時辦理該地上權塗銷登記；建物為需役不動產者，應同時辦理其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建物已辦理限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。

(二)稅：

二、若有向銀行融資，銀行會要求土地辦理信託登記：

(一)、原則上信託不一定需要登記，但登記便可對抗第三人。依土地登記規則第 127 條：受託人依信託法第九條第二項取得土地權利，申請登記時，應檢附信託關係證明文件，並於登記申請書適當欄內載明該取得財產為信託財產及委託人身分資料。登記機關辦理登記時，應依第一百三十條至第一百三十二條規定辦理。

(二)稅：

三、建物興建完成時，若為地主自地自建，需辦理建物第一次測量及建物所有權第一次登記：

(一)、依地籍測量實施規則259，建物登記採任意性登記，但一但登記後，便採強制登記。第 259 條：新建之建物得申請建物第一次測量。但有下列情形之一者，不得申請測量：一、依法令應請領使用執照之建物，無使用執照者。二、實施建築管理前建造完成無使用執照之建物，無土地登記規則第七十九條第三項所規定之文件者。

(二)、建物第一次測量，有三種方式可自選：

1、地所轉繪位置圖及平面圖：

依地籍測量實施規則273、282-1 ：

第 273 條：建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、建物以其外牆之外緣為界。二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。三、使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。四、地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範圍為界。中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例第六十一條之一第一項及第二項規定期限申請建造執照之建物，其屋簷、雨遮及地下層之測繪，依本條修正前規定辦理。

第 282-1 條：於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣工平面圖轉繪建物平面圖及位置圖，免通知實地測量。但建物位置涉及越界爭議，經查明應辦理建物位置測量者，不在此限。前項轉繪應依第二百七十二條至第二百七十五條、第二百七十六條第一項、第三項、第二百八十三條及下列規定以電腦繪圖方式辦理：一、建物平面圖應依使用執照竣工平面圖轉繪各權利範圍及平面邊長，並詳列計算式計算其建物面積。二、平面邊長，應以使用執照竣工平面圖上註明之邊長為準，並以公尺為單位。三、建物位置圖應依使用執照竣工平面圖之地籍配置轉繪之。四、圖面應註明辦理轉繪之依據。

2、地政士及專業人士轉繪位置圖及平面圖：

依地籍測量實施規則273、282-2：

第 282-2 條：依前條規定轉繪之建物平面圖及位置圖，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專門職業及技術人員為轉繪人。依前項規定辦理之建物平面圖及位置圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及轉繪人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。依本條規定完成之建物平面圖及位置圖，應送登記機關依前條第二項規定予以核對後發給建物測量成果圖。

3、建築師或測量技師等專業人士繪製並簽證：

依地籍測量實施規則282-3、土地登記規則78、78-1

第 282-3 條：依土地登記規則第七十八條但書規定，申請建物所有權第一次登記時檢附之建物標示圖，應依第二百八十二條之一第二項規定繪製，並簽證，其記載項目及面積計算式，登記機關得查對之。前項建物辦竣所有權第一次登記後，其建物標示圖由登記機關永久保管。

第 78 條：申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。但在中華民國一百零二年十月一日以後領有使用執照之建物，檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，不在此限。

第 78-1 條：前條之建物標示圖，應由開業之建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術人員辦理繪製及簽證。前項建物標示圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。依建物標示圖申請建物所有權第一次登記，申請人與委託繪製人不同時，應於登記申請書適當欄記明同意依該圖繪製成果辦理登記，並簽名或蓋章。

(三)、稅

四、若地主與建設公司合建分屋，雙方房地交換，需再辦理所有權移轉登記：

(一)、依所有權移轉登記之意義，總登記後，因所有權移轉，權利主體發生變更，所為之登記，造成所有權移轉之原因有買賣、贈與、交換、分割、土地徵收、照價收買、法院拍賣、法院判決、和解或調解等…。

(二)、稅負：

1、若將所分得的房屋以子女之名義為登記者，財政部國稅局表示需依規定申報繳納贈與稅

2、合建分屋所分回房地，無房地合一稅：

3、

四、信託關係結束，需辦理信託塗銷登記：

(一)土登：

(二)稅：

五、地主分回之房地，若有向銀行融資，銀行設定抵押權，需辦理抵押權設定登記：

六、未來地主將分回之房地出售，則需辦理所有權移轉登記、原抵押權塗銷登記：

(一)、土登

(二)、稅

七、地主分回之房地，若有發生地主死亡，則需辦理繼承登記或遺贈登記

(一)土登：

(二)土稅：

(三)若繼承人未辦理繼承登記時，土法73-1

很多人都有買賣房子的經驗吧，代書替您過戶之流程，很多人往往都沒有很瞭解，以致於與地政士產生了許多誤會，讓我來告訴您全部流程，往後在買賣不動產時，也更能清楚瞭解地政士為您承辦的業務，避免誤會產生。

第一步：簽約

在三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用履約價金存入專戶，保障買賣雙方交易安全。

一、賣方應備：

1. 身份證正本
2. 印章
3. 權狀正本
4. 水電單
5. 錢存入哪個帳戶
6. 貸款餘額證明，需提供塗銷銀行窗口資料，若買方有貸款的話，要向賣方銀行確定買方端銀行預計代償日期及金額，之後才可順利拿到賣方銀行的抵押權塗銷同意書。另外若賣方總價不足以取得銀行抵押權塗銷同意書，需先雙方協商後再繼續進行。
7.  如需他人代為簽約，需準備代理人之授權書與印鑑證明。
8. 若有需地政士處理房地合一稅申報，需提供原購入相關合約、成本、費用、優惠稅率申請證明文件。

二、買方應備：

          1、身份證正本

          2、印章

三、簽約時，雙方需要簽的文件有：

          1、實價登錄申報書：最重要”交易總價”不能有錯，到時候代書在送件時一併申報。

          2、個人資料保護聲明書：客戶提供之身份證，會用在與買賣案件有關之移轉、設定、貸款、及申請貸款所需之財產清冊、所得清單、報稅，申請第一類謄本、水電瓦斯過戶之用途上。

          3、防制洗錢聲明書：要確認你自備款資金來源無違反洗錢防制的規定。

          4、履保保證書、申請書：若有做履保，買賣價金會進履保專戶，履保會有手續費，雙方需確認無誤。

            5、簽本票：因為賣方在只拿到總價二至三成的時候，就要將整間房子過戶給買方。基於保障賣方能順利拿到剩下的尾款，於房屋過戶前，買方須簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。

四、簽約當下注意事項：

1、契約內容需詳細檢視：

                             (1)、契約內的重要數字，例如坪數、金額、持分等，需留意且盡量以國字大寫為主，避免被竄改。

                             (2)、買賣契約書盡量用公定版的，現在內政部有訂定範本可以參考。

                             (3)、相關聲明要看清楚，例如現況點交有哪些?違約事項有哪些?

2、未保存建物：買方未來若是增修改建繼續使用時，增修改建成本要售出時才能主張為修繕費用，此於房地合一稅申報，國稅局能否認定或部份易除或全部剔除。

3、稅費之負擔：

(1)、地價稅、房屋稅，以點交日為切算日，所謂點交日是買方收到權狀、鑰匙、在點交確認單簽名後，賣方則是專戶內扣掉稅費、代辦費、仲介費等費用後餘額確認沒有問題後在收支明細表上簽名，代書才能以買賣雙方這二張確認單讓建經公司將餘額匯至賣方指定帳戶。

(2)、契稅由買方負擔、土增稅由賣方負擔，地政規費、印花稅、代書費、簽約費、實價登錄費由買賣雙方各半；貸款相關費用像設定規費、火險、地震險、銀行開辦費等由買方全額負擔；賣方原來的銀行塗銷代書費則由賣方自行全額負擔；房地合一稅，由賣方負擔。

第二步：用印

1. 登記土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書(公契)、土地增值稅申報書、契稅申報書，並核對無誤。
2. 備證款(賣方備齊辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關書表證件交給買賣雙方所指定之地政士，再交付一部分價款)匯入指定帳戶前，需確實取得出賣人印鑑證明並用印章，確認印鑑證明章與印章相符，及印鑑證明指定用途無誤。
3. 在備證款階段，各家銀行應有至少初估買受人確定貸款金額及申貸銀行，當然最好是備證款前巳核貸金額。
4. 買受人向銀行對保前，設定抵押權契約書完成並核對無誤，土地登記申請書並核對無誤。

第三步：完稅

1. 申請稅單核發，稅單有土地及建物印花稅，土地增值稅、契稅、房屋稅。
2. 完稅，有履保就由專戶出稅款，沒履保就以雙方指定方式。
3. 需查欠稅，土地增值稅及契稅。
4. 約定買受人對保日，對保務必到場，確認對保完成及押本票。
5. 取得銀行用印好的設定抵押權契約書，必須再次核對標的物、義務人、義務人兼債務人無誤。
6. 買賣所有權移轉登記及抵押權設定登記需連件辦理，也就是買押連件，買方先取得二順位，完成後記得調第一類謄本去確認無誤才可放心。
7. 賣方的貸款銀行很重要，需跟銀行確認代償金額及承辦窗口電話。
8. 代償當日3點半前需確認代償銀行是否收款無誤，並同時確認領塗銷同意書時間。
9. 電力錶、自來水錶、瓦斯錶拍照結清
10. 地價稅及房屋稅分算
11. 去賣方原貸款銀行領銀行塗銷同意書、原設定抵押權契約書、他項權利證明書後，去地政事務所辦塗銷抵押權登記，塗銷後申請第一類謄本，送給買方貸款銀行，讓買受人銀行將款項匯至履保專戶或賣方指定帳戶。

第四步驟：交屋

一、給買方的文件：

1. 土地、建物權狀
2. 土地、建物設定後之謄本
3. 土地、建物所有權移轉契約書及印花稅、房屋稅、契稅繳款收據。
4. 實價登記申報書
5. 水、電、瓦斯憑證及繳納證明。
6. 若有履保的話，結案點交單
7. 地價稅、房屋稅及其他費用分算表
8. 地政士代辦費及稅規費明細表及收據
9. 若買方住宅用途為自用，需申請房屋稅及地價稅自用之申請書
10. 買方印章

二、給賣方的文件：

1. 土地、建物所有權移轉契約書及印花稅、房屋稅、土地增值稅、契稅繳款收據。
2. 實價登記申報書
3. 水、電、瓦斯憑證及繳納證明。
4. 若有履保的話，結案點交單
5. 地價稅、房屋稅及其他費用分算表
6. 地政士代辦費及稅規費明細表及收據
7. 房地合一稅申報資料
8. 原貸款銀行塗銷同意書影本
9. 火險、地震險退費申請憑證
10. 賣方印章