劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

壹、簡介

貮、需辦理之相關土地登記

一、舊有建物拆除：需辦理消滅登記。

(一)依土地登記規則第 31 條：建物全部滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。–>建物滅失，建物之所有權、他項權利及其他負擔，失所依附，均歸消滅。

前項建物基地有法定地上權登記(民838-1、876、924-2、927)者，(不包括意定地上權登記)應同時辦理該地上權塗銷登記；建物為需役不動產者，應同時辦理其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建物已辦理限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。

(二)稅：

二、若有向銀行融資，銀行會要求土地辦理信託登記：

(一)、原則上信託不一定需要登記，但登記便可對抗第三人。依土地登記規則第 127 條：受託人依信託法第九條第二項取得土地權利，申請登記時，應檢附信託關係證明文件，並於登記申請書適當欄內載明該取得財產為信託財產及委託人身分資料。登記機關辦理登記時，應依第一百三十條至第一百三十二條規定辦理。

(二)稅：

三、建物興建完成時，若為地主自地自建，需辦理建物第一次測量及建物所有權第一次登記：

(一)、依地籍測量實施規則259，建物登記採任意性登記，但一但登記後，便採強制登記。第 259 條：新建之建物得申請建物第一次測量。但有下列情形之一者，不得申請測量：一、依法令應請領使用執照之建物，無使用執照者。二、實施建築管理前建造完成無使用執照之建物，無土地登記規則第七十九條第三項所規定之文件者。

(二)、建物第一次測量，有三種方式可自選：

1、地所轉繪位置圖及平面圖：

依地籍測量實施規則273、282-1 ：

第 273 條：建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、建物以其外牆之外緣為界。二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。三、使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。四、地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範圍為界。中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例第六十一條之一第一項及第二項規定期限申請建造執照之建物，其屋簷、雨遮及地下層之測繪，依本條修正前規定辦理。

第 282-1 條：於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣工平面圖轉繪建物平面圖及位置圖，免通知實地測量。但建物位置涉及越界爭議，經查明應辦理建物位置測量者，不在此限。前項轉繪應依第二百七十二條至第二百七十五條、第二百七十六條第一項、第三項、第二百八十三條及下列規定以電腦繪圖方式辦理：一、建物平面圖應依使用執照竣工平面圖轉繪各權利範圍及平面邊長，並詳列計算式計算其建物面積。二、平面邊長，應以使用執照竣工平面圖上註明之邊長為準，並以公尺為單位。三、建物位置圖應依使用執照竣工平面圖之地籍配置轉繪之。四、圖面應註明辦理轉繪之依據。

2、地政士及專業人士轉繪位置圖及平面圖：

依地籍測量實施規則273、282-2：

第 282-2 條：依前條規定轉繪之建物平面圖及位置圖，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專門職業及技術人員為轉繪人。依前項規定辦理之建物平面圖及位置圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及轉繪人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。依本條規定完成之建物平面圖及位置圖，應送登記機關依前條第二項規定予以核對後發給建物測量成果圖。

3、建築師或測量技師等專業人士繪製並簽證：

依地籍測量實施規則282-3、土地登記規則78、78-1

第 282-3 條：依土地登記規則第七十八條但書規定，申請建物所有權第一次登記時檢附之建物標示圖，應依第二百八十二條之一第二項規定繪製，並簽證，其記載項目及面積計算式，登記機關得查對之。前項建物辦竣所有權第一次登記後，其建物標示圖由登記機關永久保管。

第 78 條：申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。但在中華民國一百零二年十月一日以後領有使用執照之建物，檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，不在此限。

第 78-1 條：前條之建物標示圖，應由開業之建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術人員辦理繪製及簽證。前項建物標示圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。依建物標示圖申請建物所有權第一次登記，申請人與委託繪製人不同時，應於登記申請書適當欄記明同意依該圖繪製成果辦理登記，並簽名或蓋章。

(三)、稅

四、若地主與建設公司合建分屋，雙方房地交換，需再辦理所有權移轉登記：

(一)、依所有權移轉登記之意義，總登記後，因所有權移轉，權利主體發生變更，所為之登記，造成所有權移轉之原因有買賣、贈與、交換、分割、土地徵收、照價收買、法院拍賣、法院判決、和解或調解等…。

(二)、稅負：

1、若將所分得的房屋以子女之名義為登記者，財政部國稅局表示需依規定申報繳納贈與稅

2、合建分屋所分回房地，無房地合一稅：

3、

四、信託關係結束，需辦理信託塗銷登記：

(一)土登：

(二)稅：

五、地主分回之房地，若有向銀行融資，銀行設定抵押權，需辦理抵押權設定登記：

六、未來地主將分回之房地出售，則需辦理所有權移轉登記、原抵押權塗銷登記：

(一)、土登

(二)、稅

七、地主分回之房地，若有發生地主死亡，則需辦理繼承登記或遺贈登記

(一)土登：

(二)土稅：

(三)若繼承人未辦理繼承登記時，土法73-1

很多人都有買賣房子的經驗吧，代書替您過戶之流程，很多人往往都沒有很瞭解，以致於與地政士產生了許多誤會，讓我來告訴您全部流程，往後在買賣不動產時，也更能清楚瞭解地政士為您承辦的業務，避免誤會產生。

第一步：簽約

在三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用履約價金存入專戶，保障買賣雙方交易安全。

一、賣方應備：

1. 身份證正本
2. 印章
3. 權狀正本
4. 水電單
5. 錢存入哪個帳戶
6. 貸款餘額證明，需提供塗銷銀行窗口資料，若買方有貸款的話，要向賣方銀行確定買方端銀行預計代償日期及金額，之後才可順利拿到賣方銀行的抵押權塗銷同意書。另外若賣方總價不足以取得銀行抵押權塗銷同意書，需先雙方協商後再繼續進行。
7.  如需他人代為簽約，需準備代理人之授權書與印鑑證明。
8. 若有需地政士處理房地合一稅申報，需提供原購入相關合約、成本、費用、優惠稅率申請證明文件。

二、買方應備：

          1、身份證正本

          2、印章

三、簽約時，雙方需要簽的文件有：

          1、實價登錄申報書：最重要”交易總價”不能有錯，到時候代書在送件時一併申報。

          2、個人資料保護聲明書：客戶提供之身份證，會用在與買賣案件有關之移轉、設定、貸款、及申請貸款所需之財產清冊、所得清單、報稅，申請第一類謄本、水電瓦斯過戶之用途上。

          3、防制洗錢聲明書：要確認你自備款資金來源無違反洗錢防制的規定。

          4、履保保證書、申請書：若有做履保，買賣價金會進履保專戶，履保會有手續費，雙方需確認無誤。

            5、簽本票：因為賣方在只拿到總價二至三成的時候，就要將整間房子過戶給買方。基於保障賣方能順利拿到剩下的尾款，於房屋過戶前，買方須簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。

四、簽約當下注意事項：

1、契約內容需詳細檢視：

                             (1)、契約內的重要數字，例如坪數、金額、持分等，需留意且盡量以國字大寫為主，避免被竄改。

                             (2)、買賣契約書盡量用公定版的，現在內政部有訂定範本可以參考。

                             (3)、相關聲明要看清楚，例如現況點交有哪些?違約事項有哪些?

2、未保存建物：買方未來若是增修改建繼續使用時，增修改建成本要售出時才能主張為修繕費用，此於房地合一稅申報，國稅局能否認定或部份易除或全部剔除。

3、稅費之負擔：

(1)、地價稅、房屋稅，以點交日為切算日，所謂點交日是買方收到權狀、鑰匙、在點交確認單簽名後，賣方則是專戶內扣掉稅費、代辦費、仲介費等費用後餘額確認沒有問題後在收支明細表上簽名，代書才能以買賣雙方這二張確認單讓建經公司將餘額匯至賣方指定帳戶。

(2)、契稅由買方負擔、土增稅由賣方負擔，地政規費、印花稅、代書費、簽約費、實價登錄費由買賣雙方各半；貸款相關費用像設定規費、火險、地震險、銀行開辦費等由買方全額負擔；賣方原來的銀行塗銷代書費則由賣方自行全額負擔；房地合一稅，由賣方負擔。

第二步：用印

1. 登記土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書(公契)、土地增值稅申報書、契稅申報書，並核對無誤。
2. 備證款(賣方備齊辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關書表證件交給買賣雙方所指定之地政士，再交付一部分價款)匯入指定帳戶前，需確實取得出賣人印鑑證明並用印章，確認印鑑證明章與印章相符，及印鑑證明指定用途無誤。
3. 在備證款階段，各家銀行應有至少初估買受人確定貸款金額及申貸銀行，當然最好是備證款前巳核貸金額。
4. 買受人向銀行對保前，設定抵押權契約書完成並核對無誤，土地登記申請書並核對無誤。

第三步：完稅

1. 申請稅單核發，稅單有土地及建物印花稅，土地增值稅、契稅、房屋稅。
2. 完稅，有履保就由專戶出稅款，沒履保就以雙方指定方式。
3. 需查欠稅，土地增值稅及契稅。
4. 約定買受人對保日，對保務必到場，確認對保完成及押本票。
5. 取得銀行用印好的設定抵押權契約書，必須再次核對標的物、義務人、義務人兼債務人無誤。
6. 買賣所有權移轉登記及抵押權設定登記需連件辦理，也就是買押連件，買方先取得二順位，完成後記得調第一類謄本去確認無誤才可放心。
7. 賣方的貸款銀行很重要，需跟銀行確認代償金額及承辦窗口電話。
8. 代償當日3點半前需確認代償銀行是否收款無誤，並同時確認領塗銷同意書時間。
9. 電力錶、自來水錶、瓦斯錶拍照結清
10. 地價稅及房屋稅分算
11. 去賣方原貸款銀行領銀行塗銷同意書、原設定抵押權契約書、他項權利證明書後，去地政事務所辦塗銷抵押權登記，塗銷後申請第一類謄本，送給買方貸款銀行，讓買受人銀行將款項匯至履保專戶或賣方指定帳戶。

第四步驟：交屋

一、給買方的文件：

1. 土地、建物權狀
2. 土地、建物設定後之謄本
3. 土地、建物所有權移轉契約書及印花稅、房屋稅、契稅繳款收據。
4. 實價登記申報書
5. 水、電、瓦斯憑證及繳納證明。
6. 若有履保的話，結案點交單
7. 地價稅、房屋稅及其他費用分算表
8. 地政士代辦費及稅規費明細表及收據
9. 若買方住宅用途為自用，需申請房屋稅及地價稅自用之申請書
10. 買方印章

二、給賣方的文件：

1. 土地、建物所有權移轉契約書及印花稅、房屋稅、土地增值稅、契稅繳款收據。
2. 實價登記申報書
3. 水、電、瓦斯憑證及繳納證明。
4. 若有履保的話，結案點交單
5. 地價稅、房屋稅及其他費用分算表
6. 地政士代辦費及稅規費明細表及收據
7. 房地合一稅申報資料
8. 原貸款銀行塗銷同意書影本
9. 火險、地震險退費申請憑證
10. 賣方印章

中小企業與銀行往來，需要資金融通時，常常聽到坊間所謂5P原則，到底什麼是5P原則呢?簡單來說，5P代表People（人）、Purpose（資金用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權確保）、Perspective（未來展望）。

一、People（貸款人信用狀況）：

銀行會針對貸款戶之信用狀況去評估，貸款戶的定義，通常是公司或負責人或保人，針對其信用狀況、經營獲利能力，及其與銀行往來情形等進行評估。

貸款戶建議與固定銀行往來，為什麼呢?因企業的各項收支均透過固定的往來銀行下，銀行也能清楚了解到公司的經營狀況和信貸記錄，而包括退票註記清償、背書和擔保債務未償、企業負責人和經營者的信用記錄，甚至水電費的繳交狀況和存款餘額足不足都會影響銀行對申貸的核准與否，若是之前的記錄不佳，亦應老實向銀行說明原因，雙方建立起信任，才能維持長久的合作。
第一次的申貸，通常中小企業都覺得困難重重，因為銀行與你第一次認識，都會很慎重地檢視相關文件和證明，時間可能會較長，通常也只會以小額的貸款和自償性融資為主，但中小企業主別急，應慢慢和銀行建立起關係來！

二、Purpose（貸款資金用在哪裡）

銀行需衡量有意貸款者的資金運用計劃是否合情合理、合法、明確且具體可行。

銀行會要求企業寫一份營運計畫書，讓企業自己也先審慎評估自己的資金需求，及要在哪些營營運項目上投注資金，規劃未來的回收期和自己的回收力，才能確定要借多少錢是對自己最有幫助的，也才能在辦理貸款時，說服銀行借錢給你，對企業的未來經營也才能更精準。

和如何在某些此外一般在集資開業後的一年內，要慎用資金執行計劃，因為依照銀行界的習慣，是不會貸款給成立不滿一年的商業和服務業。

三、Payment（還款來源有哪些?）

分析借款戶是否具有還款來源，可說是授信原則最重要的參考指標，也考核貸放主管的能力，授信首重安全性，其次才是收益性、公益性，通常借款戶是否能有足夠還款來源與其借款的資金用途有關；因此如果資金用途是依景氣及實際所需資金加以評估，並於貸款後加以追蹤查核，則借款戶履行還款的可能性即相對提高。

貸款之架構基礎：

1. 營授比：50%（可以依實際營收計算）
2. 負債比：400%資本額的4倍
3. 還款能力：報表營收－毛利－金流=還款能力

例如：500萬年營收的公司計算方式
公司毛利為30%=500萬年收入x30%毛利=150萬（毛獲科利）12個月均獲利=12.5萬（毛利）若扣除房租/人事管銷8萬每個月12.5萬－管銷8萬=4.5萬淨利

若客戶要借200萬36期5%的話依銀行公會表利率計算100萬=每月需還3萬此客戶只能借款150萬。

四、Protection（銀行債權如何確保?）

(一)、為了確保債權，任何貸款都應有兩道防線， 第一為「還款來源」 第二為「債權確保」，而擔任確保債權角色者，通常為銀行與借款戶所提徵的擔保品。

貸款時，擔保品是最基本的要件，這也是大企業和中小企業在取得貸款的難易度中，最大的差別，目前在這一方面，除了自己提供擔保品外，也可以尋求中小企業信用保證基金協助，以補足擔保。

(二)、擔保品」是指哪些？擔保品有哪些？

信保基金保證、房子廠房土地、客票、金流、回存。

(三)、近期信保基金相關新聞：

 2023/04/27新聞：

疫後振興專案貸款提供依法登記的中小企業利率最高2.095％、額度最高3,500萬元貸款，保證成數最低八成；另提供僅有稅籍登記與員工未滿5人的事業，額度最高400萬元貸款，利率最高2.095％，保證成數最低九點五成，其中100萬元以內的利率最高1.595％，保證成數一律十成；低碳智慧納管貸款提供朝智慧與低碳化轉型的中小企業使用，保證成數最低八成，取得特定工廠登記或經地方政府核定改善計畫的納管工廠，保證成數一律九成，利率最高2.095％，資本性額度不超過計畫經費八成，周轉金額度最高3,500萬元貸款。

上述兩項專案貸款的利率介於1.595％至2.095％，補貼金額從12萬元至55萬元不等，利息補貼相當優厚，最高可達110萬元，符合各該貸款的適用對象，請逕向金融機構申請。

五、erspective（公司未來展望）

銀行在從事「授信業務」時，須就其所負擔的風險，與所能得到的利益加以衡量。其所負擔的風險，為本金的損失與資金的凍結，而所能得到的利益，則爲扣除貸款成本後的利息、手續費收入，及有關其他業務的成長。

六、其他需留意事項：

1. 銀行會要求提供財務報表：

應儘可能出示公司和相關人的財務證明，包括平時記帳的帳本、支出憑證、往來存匯款記錄、名下的不動產和所得稅結算申報單等，讓銀行清楚公司的財務狀況和償還能力，這一點在目前逾放比和呆帳比例大量增加時，銀行會更加謹慎的！

財務報表不外是企業的基本資料、出資人、動產與不動產狀況、近一年內企業營收和存借匯的情形，加上簡易的資產負債表和損益表等，讓不會編製財務報表的企業，可以詳盡向銀行表述自己的財務狀況。

公司登記儘量以「有限公司」或「股份有限公司」設立，商號是不容易借到錢，若借得到，金額也不高。資本額儘量不低於50萬元。 公司該有的文件要齊備， 例如：股東名冊、會議紀錄、變更事項、損益表、資產負債表以及相關報稅紀錄….等等。

2、與固定銀行來：

公司本身一定要設立有固定的公司帳戶，請往來廠商.客戶利用公司帳戶往來，讓公司存摺有出有入，金額不能太低，尤其每個月的15號與30號，這2個日期的存款餘額基數相當重要(大部分銀行是以這2天的結餘款相基數計算)，這2天金額能高儘量高。

3、營業稅401申報書報繳記錄會影響申貸：

報稅紀錄不要因為要避稅或是少繳稅金而報低，尤其，中小企業主在與銀行申辦各類貸款時，401表是相當重要的資料，寧可多繳一些稅金讓401表的營業往來紀錄漂亮些，申貸才會更容易!

4、負責人信用記錄需良好：

做好以上的步驟，才發現負責人本身的信用記錄是有瑕疵的? 那一切都是白搭! 中小企業負責人的信用非常重要， 基本上退補記錄、現金卡、預借現金的使用等都會是「減分」項目， 當然若有適當擔保品還是可以彌補信用評分不足的窘況。