劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

這篇新聞稿很重要，股權交易，若是符合房地合一稅規定，一律新制，沒有像房地有105年前舊制、105年後新制的問題，提醒大家留意~

財政部臺北國稅局表示，房地合一稅2.0已於110年7月1日實施，為防杜個人及營利事業藉由交易其具控制力之國內外營利事業股份或出資額，實質轉讓該被投資營利事業之中華民國境內房屋、土地，以規避或減少納稅義務，爰於所得稅法第4條之4增訂第3項規定，凡個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第1項房屋、土地交易，應依法核課房地合一稅。
       該局說明，為落實防杜上述股權移轉規避租稅之立法意旨，所得稅法第4條之4第3項規定之適用，並未限於105年1月1日以後取得之「國內外營利事業股份或出資額」或被投資營利事業105年1月1日以後取得之「中華民國境內之房地」者，始納入課稅範圍，以避免納稅義務人透過交易安排進行規避。該規定係以個人及營利事業持有被投資事業股份或出資額之比率及被投資事業股權或出資額價值係由房地構成之比率，均達50%以上為要件。是被投資營利事業取得房地時點，並非所得稅法第4條之4第3項適用條件，換言之，縱被投資營利事業係於104年12月31日以前取得房地，如個人交易符合該法一定條件之股份或出資額，仍應依法課徵房地合一稅。
       該局指出，該轄納稅義務人甲君於111年間交易A公司股份600,000股，A公司非屬上市、上櫃或興櫃之公司，發行股數為1,500,000股，因甲君持有A公司股份800,000股，已超過該公司發行股數之半數，且A公司股份之價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，該局乃就甲君交易A公司股份核定房地合一課稅所得6,000,000元，並以甲君係於100年投資A公司取得上述股份，乃以持有股份已超過10年，適用稅率為15%，核定應補稅額900,000元。甲君不服，申請復查，主張A公司房地均係於80年間取得，本件應無核課房地合一所得稅規定之適用，經該局復查決定以甲君交易A公司股份既已屬於所得稅法第4條之4第3項規定之符合一定條件股份或出資額要件，自應視同房地交易核課房地合一稅，而予維持原核定。
       該局呼籲，個人交易股份或出資額符合所得稅法第4條之4第3項規定，不論有無應納稅額，均應依同法第14條之5規定，於股份或出資額交易日之次日起算30日內辦理申報，納稅義務人應特別注意，以免遭稽徵機關補稅及裁罰。  
（聯絡人：法務組錢股長；電話2311-3711分機2031）

今日課程重點，主要對炒作不動產做規範，有限制預售屋換約轉售、吹哨人高額檢舉獎金制度、重罰不動產炒作投機、限制私法人購買住宅及實價登錄申報規範調整五項，以下針對我聽到重要的內容，跟大家分享：

1、限制預售屋換約轉售：

(1)、預售屋包含新建成屋(指拿到使照到建物第一次登記的這段時間)，也禁止換約轉售。

(2)、此規定不溯及既往，也就是112/7/1以前巳簽約的案件，沒有在限制範圍內。

(3)、配偶、直系血親、二親等旁系血親間換約，無需申請就可換約轉售。

(4)、共同買受人間的轉售或讓與，例如：情侶一起買房，分手後轉給另一方，此不受限制。

(5)、建商跟仲介，受託賣預售屋，要拿到許可函才可受託刊登廣告銷售。

(6)、定型化契約條文有改，記得去下載最新版本。

2、重罰不動產炒作投機：

(1)、影響交易價格：例如：週邊建案的開價，誤導為成交價、第1期巳銷售7成，說成全部建案巳銷售7成。

(2)、散佈不實資訊：

A、宣稱某建案巳高價成交，但卻提不出任何成交合約或文件

B、公佈非真實的銷控表，營造巳快完銷之假象

(3)、通謀虛偽銷售手法：雇人頭假排隊，簽假紅單、假契約，營造快買不到的假象。

(4)、違規銷售行為：

A、在臉書社團或line群組，提供換約轉售平台

B、新竹特殊中間人帶貨詐騙案

(5)、連續買入、壟斷轉售謀利：例如：揪團將某建案的某熱門房型全部買下，進而壟斷轉售謀利。

(6)、故若有將不動產經紀人租借出去的，要留意，可能會在不知情情況下落入風險中。

3、檢舉獎金制度：

(1)、獎金比率：30%!，但沒那麼好領，要檢舉人實名制，要拿出具體事證，網路上可取得的都不算，也就是你要拿得到內部資料才算。

4、實價登錄申報規範調整：

(1)、目前租賃住宅市場發展及管理條例正在修訂，包租業的轉租(申報人：包租業)、預售屋買賣契約解約申報(申報人：出賣建商)，都有申報的義務。

5、限制私法人購買住宅：

(1)、基本條件：私法人+購買+住宅使用，才有限制。

(2)、有需經許可與免經許可兩種。

(3)、需經許可(6項)：寫計畫書+向內政部申請許可+許可有效期限1年且5年內不得移轉。有宿舍、規模出租經營、長照等衛生福利機構場所、住宅合作社、合建、實施或參與都更危老、其他經内政部公告共六種。會註記在謄本上。

(4)、免經許可(9項)：

A、直接向地所登記+不受5年內不得移轉限制。

B、有公(國)營事業或受政府捐助之財團法人(有公告可查詢)、AMC/台灣金聯(承受不良債權或參與 政府公開標售)、仲介業與買方約定買回其代理銷售的 海砂屋、輻射屋及凶宅等瑕疵住宅、都市更新(迅行地區、公開展覽、重建 完成）、危老重建(重建計畫核准、重建完成買回)、—般合建(重建完成買回）、歷史建築、古蹟、紀念建築、優先購買權(如土地法34-1)、法院拍賣，共9項。很多項目需提供私契才能佐證。

(5)、商號不在私法人定義內。

(6)、住商用、住工用或住宅混合使用的房屋，不適用私法人購買住宅許可制