劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

依內政部89年12月26日台(89)內中地字第8980474號書函

以代理法院拍賣不動產投標為業務者，應由不動產經紀業管理條例所稱之「經紀業」為之==>也就是特許行業，國稅局稅務代碼為：不動產仲介經紀業 H704031

一、查不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款、第5款、第7款及第32條規定略以：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業…」。復依強制執行法所為之拍賣，通說解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照）；執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律行為無異，投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭，既為強制執行法第87條第1項所明定，則書件密封投入標匭，即屬此項法律行為所應遵循之法定方式，違之者，依民法第73條前段之規定，其投標即非有效（最高法院46年台抗字第101號判例參照）；倘投標人無法親自到場者，按強制執行須知第11點第4款規定，委託代理人到場，須提出委任狀；惟開標時代理人應即提出證明書以證明合法授權之事實，如未提出證明書，其代理權即有欠缺，其投標無效（最高法院85年台抗字第553號判例參照）。準此，本案法院拍賣不動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與本條例所稱「仲介業務」無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業（公司或商號組織），並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受本條例之規範。至其服務報酬標準，應按中央主管機關規定計收之。

但律師、地政士，可以做代理標購業務嗎?地政士或律師，長期以來均以代理投標法院拍賣不動產為其部分業務，卻於經紀條例公布施行後，明令代理標購不動產業務為經紀業之專屬業務，造成職業壟斷。

九十二年十二月二十三日內授中辦地字第０９２００８５２６１號令

律師、地政士因執行法定業務之必要，而受當事人之委託代理投標法院拍賣之不動產者，如未對不特定人有招攬、廣告、提供資訊或媒合之行為，則與經營仲介或代銷業務之情形有別。–>地政士可以做代理投標法院拍賣之不動產，不用另外再開經紀仲介業

九十二年十二月二十三日內授中辦地字第０９２００８５２６１號令

查不動產經紀業管理條例第三十二條規定略以：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。．．．」，至所謂仲介業務，依同條例第四條第五款規定，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，而代銷業務，依同條例第四條第六款規定，指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產業務。關於律師依律師法第二十條、地政士依地政士法第十六條規定執行業務之必要，而受當事人之委託，代理投標法院拍賣之不動產者，倘若未有如不動產經紀業者般積極斡旋於當事人間之媒合行為，或對不特定人有招攬、廣告、提供法院拍賣不動產資訊之行為，則與上開條例所謂經營仲介或代銷業務之情形有別，無上開條例之適用。

小結：用地政士事務所或不動產仲介經紀兩者，都可以從事法院代標業務，只是不動產仲介經紀業要有經紀人牌才可經營，但可以用公司的方式經營，營所稅20%，比執行業務所得併入綜合所得的40%來得低，但這只是稅的角度考量，還有其他面向需要考慮，詳細要依個案判斷，才能知道到底開公司好，還是用事務所好，要付費請向專業會計師諮詢，當然也可以找我~哈

by 儀軒會計師/地政士事務所

劉怡瑄會計師/地政士

03-535-0616

前陣子到地政事務所值班時

有民眾趕著年底辦贈與

不然就會浪費了一年的免稅額

但是不動產價值大於244萬

所以要辦理分年贈與

但問題來了

贈與時點到底是贈與契約立約日？

還是不動產過戶日？

下面這篇新聞稿明確說明是贈與契約立約日

有這問題的朋友們

可以看看下面這個新聞稿歐

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財政部臺北國稅局表示，民眾贈與財產，不論是動產或不動產，均應以訂立贈與契約書立約日期為贈與行為發生日，並認定贈與所屬年度，依法計算該年度累計贈與金額是否超過贈與稅免稅額（現行為220萬元），並於超過免稅額之贈與行為發生後30日內向國稅局申報贈與稅。

該局說明，依照遺產及贈與稅法第4條第2項規定，贈與係指財產所有人以自己之財產無償給與他人，經他人允受而生效力之行為；亦即不論贈與動產或不動產，只要當事人間贈與意思合致，贈與人即應依法報繳贈與稅，而贈與之時點即為贈與契約書立約日，提醒民眾，個人贈與標的如果是不動產，贈與稅未繳清前，依法不得辦理贈與移轉登記。

該局舉例說明，甲於109年12月21日向國稅局辦理109年度贈與A地予其子之贈與稅申報，因A地之公告土地現值200萬元低於免稅額220萬元，甲取得贈與稅免稅證明書後，於109年12月30日向地政機關辦竣所有權移轉登記。嗣甲於110年1月5日向國稅局辦理110年度贈與B地予其女之贈與稅申報，以B地之公告土地現值210萬元亦低於免稅額220萬元，申報贈與淨額及贈與稅額均為0元，惟經承辦人核對後向甲解釋，其贈與B地予女之贈與契約書立約日為109年12月10日，贈與年度應為109年度，而非110年度；即該2次贈與均屬109年度之贈與，贈與金額應合併計算，故109年度贈與土地之公告土地現值合計410萬元（A地200萬元＋B地210萬元），減除免稅額220萬元後，贈與淨額為190萬元，贈與稅額應該是19萬元。

該局呼籲，贈與總額及贈與稅是按年計算課徵，民眾應以贈與契約書之立約日來認定贈與行為發生日及贈與所屬年度，並據以計算同一年度累計贈與金額是否超過免稅額，以免申報錯誤。

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以股作價，顧名思義，就是以股票當作商品計算價格，用股票抵繳股款

一、公司法第131條第3項：發起人之出資，除現金外，得以公司事業所需之財產、技術抵充之。

二、依會計師查核簽證公司登記資本額辦法第3條：

財產抵繳股款明細表：應載明股東姓名、財產之種類、數量、價格或估價標準及公司核給之股份或憑證。技術作價、股票抵繳及其他財產抵繳股款者，應載明相關財產已於設立前或增資基準日前依法登記予公司；但依法無登記之規定者，應載明該項財產已於設立前或增資基準日前交付予公司。屬股票抵繳股款者，並應載明其估價標準。

以上列文字巳說明，股票需於設立前依法登記予公司，並需說明估價標準。

我國對於以股作價出資設立中之公司，過戶程序不得僅以股票背書轉讓及交付該投資公司，則要求先以「○○公司籌備處代表人○○○」名義完成股票之移轉後，始得申請公司設立登記等限制。

三、依會計師查核簽證公司登記資本額辦法第7條：

股票抵繳股款者：應查核其估價是否依下列規定辦理：

（一）未上市、未上櫃、未興櫃之公司股票，應以衡量日該公司之資產淨值估定之。

四、故公司設立前，需將股票過戶給公司或籌備處，依經濟部94年9月13日研商「公司法及公司登記疑義會議」之決議，公司發起設立時，發起人以股票作價抵繳股款，應完成股票移轉後，始得申請公司設立登記，並應依公司法第164條及第165條規定辦理，以「○○公司籌備處代表人○○○」名義記載於股票背面及股東名簿，且應檢附發起設立公司出具同意以股票抵繳股款之證明文件辦理過戶登記，待公司完成設立登記取得法人人格後，再辦理更名為「○○公司」。

五、以股作價申請設立應備文件，原則與一般現金設立公司相同，惟需另行提出財產移轉或交付之證明文件。

依經濟部函示，公司發起設立或增資發行新股時，發起人或股東如以股票抵繳股款者，公司應提示股票完成移轉或交付之證明文件，始得申請公司登記。故應檢附公司出具同意以股票抵繳股款之證明文件辦理過戶作業。

例如：A公司發行新股，股東張三以持有之B公司股票作價抵繳股款，A公司應檢附該公司出具之股票抵繳股款同意書及股票、過戶申請書，至B公司股務單位辦理過戶，將股東張三抵繳股款之股票轉讓過戶至A公司名下。

六、以股作價，也需依公司法規定走法定程序：

依公司法第156條第5項：股東之出資，除現金外，得以對公司所有之貨幣債權、公司事業所需之財產或技術抵充之；其抵充之數額需經董事會決議。–>故：召開董事會決議，發行新股細節、訂定基準日、通過以出資款得以公司所需財產抵繳等等事項

七、稅負：轉讓的若為未印製股票的股份，則移轉時，無論抵繳股款或出售，都計算價差，計入財產交易所得；若有印製股票，則屬證券交易所得，目前證券交易所得稅則為免徵。

by 儀軒會計師/地政士事務所

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