劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

一、試就現行土地稅法相關規定說明下列原因移轉土地，其土增稅徵免之規定：

1、繼承：免稅(土稅28)

第 28 條：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。

立法理由：避免與遺產稅重複課稅。

2、贈與：

原則要課稅，例外免稅。防止以贈與之名，行買賣之實，規避土增稅。

例外：中華民國送你(土稅28)、你送中華民國(土稅28)、你送公益團體(土稅28-1)

第 28-1 條：私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，免徵土地增值稅。但以符合左列各款規定者為限：一、受贈人為財團法人。二、法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。三、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。–>若不是捐做公益，處罰如下：(土稅55-1)

第 55-1 條依第二十八條之一受贈土地之財團法人，有下列情形之一者，除追補應納之土地增值稅外，並處應納土地增值稅額二倍以下之罰鍰：一、未按捐贈目的使用土地者。二、違反各該事業設立宗旨者。三、土地收益未全部用於各該事業者。四、經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。

3、配偶間贈與：申請不課稅，非免稅，避免假結婚、真避稅。土稅28-2

第 28-2 條：配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。前項受贈土地，於再移轉計課土地增值稅時，贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；其為經重劃之土地，準用第三十九條之一第一項之減徵規定。該項再移轉土地，於申請適用第三十四條規定稅率課徵土地增值稅時，其出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算。

延伸：申請不課稅：土稅28-2、39-2。第一次：土稅28-2、39

4、遺贈：立遺囑而贈與，例如：送繼承人以外的人。

土地稅法無遺贈免稅之規定，故民國83年以前，遺贈要課稅。現行財政部規定遺贈實質免稅。先繼承(土增稅繼承免稅)再贈與(本次前次金額相同)就免稅。

5、分割：分不均要繳土增稅。若有償，分得少的人，代表有出售部份土地，故應繳土增稅。若無償，分得多的人繳土增稅。

6、交換：A以公告現值1000萬之土地交換B房屋評定現值500萬之房屋。誰繳土增稅?交換價值不相當，此題相當部份有償(A出售所有權人繳)，不相當部份無償(B取得所有權人繳)；A另還要繳贈與稅(贈與500萬)及契稅(拿到房屋)。

二、試就土地稅法說明在土地上設定典權及地上權，其土增稅之徵免規定，及其立法理由?現行規定有何爭議?應如何改進?

1、何謂 典權 ?民法第 911 條：稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。

2、 典權 課稅規定：土稅第 29 條：已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。–>立法理由：防止先 典 後賣，防止以 典 權之名，行買賣之實。

3、地上權：民法第 832 條稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。土地期間屆滿，土地所有權人依法收回土地。

4、本法未規定設地上權應課土地增值稅。因土地所有權並未移轉。

5、爭議：地主藉設長天期地上權，規避實質土地移轉應納之土增稅。建議應照 典 權概念，預繳土增稅。

三、土地買賣未辦妥權利移轉登記，即再行出售，應受何種處罰，理由為何?

1、營業稅有跳開發票、土增稅也有此問題。土稅54：

2、第 54 條：納稅義務人藉變更、隱匿地目等則或於適用特別稅率、減免地價稅或田賦之原因、事實消滅時，未向主管稽徵機關申報者，依下列規定辦理：一、逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，處短匿稅額或賦額三倍以下之罰鍰。二、規避繳納實物者，除追補應納部分外，處應繳田賦實物額一倍之罰鍰。土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。第一項應追補之稅額或賦額、隨賦徵購實物及罰鍰，納稅義務人應於通知繳納之日起一個月內繳納之；屆期不繳納者，移送強制執行。–>破壞稽徵機關以土地所有權過戶登記，作為土增稅課稅之機制，故要罰。

四、試就土地稅法說明地價稅抵繳土增稅之規定，立法理由

1、土稅31第3及4項：土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。前項增繳之地價稅抵繳辦法，由行政院定之。–>本質上就是土增稅。

一、地權含物權及債權

二、物權之意涵：

1、所有權的意涵：

A、民法第 765 條所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。

B、平均地權下所有權的意涵：土第 10 條中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。私有土地之所有權消滅者，為國有土地。

C、私有土地所有權依法取得：土12、土13、土133、土136、平62、平54

D、私 有土地所有權依法消滅：土12、14、208、209、57、63、73-1、平施73-1

E、私有土地，政府可行使的權利：依法徵稅權、警察權、徵收權、規劃權

2、他項權利：限制物權

A、地上權

B、農育權

C、不動產役權

D、典權

E、抵押權

F、耕作權

3、依習慣形成的物權

一、法源：

1、土1：本法所稱土地，謂水陸及天然富源。–>地盡其利、地利共享，不含人為改良物

2、土37：土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。–>土地登記：包含陸地及私有水地(例如：魚塭地)，天然富源不包含在內(因無形體，無法登記)–>不含農作改良物。

3、土143：土地及其改良物，除依法免稅者外，依本法之規定征稅。–>土地：包含改良物。

二、依權屬來分：

1、土第 10 條：中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。私有土地之所有權消滅者，為國有土地。

2、土第 4 條：本法所稱公有土地，為(1)國有土地、(2)直轄市有土地、(3)縣（市）有土地或(4)鄉（鎮、市）有之土地。

3、國有地登記主體：

A、國產署為國有非公用地的管理機關，非登記主體

B、中華民國(非中華民國政府)

4、私有土地：人民依法取得所有權之土地。

5、依使用性質分：

土第 2 條：土地依其使用，分為左列各類。

第一類 建築用地；如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。

第二類 直接生產用地；如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。

第三類 交通水利用地；如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。

第四類 其他土地；如沙漠、雪山等屬之。前項各類土地，得再分目。

6、依使用管制分：

A、都市土地(依都計法)例如：住宅區、商業區–>都發局(謄本上沒列需申請使用分區證明)

B、非都市土地(依區域計劃法)例如：特定農業區丁種建築用地–>地政局管

7、土2、14、17、19、41–>申論題考

7、土地編號登記：土地編定地號，相關物之內容予以登記，其本質，為標示建立登記，尚未進入權利有關之登記。土第 41 條：第二條第三類及第四類土地(公有的免急著辦)，應免予編號登記。但因地籍管理必須編號登記者，不在此限。土登第 77 條：土地總登記後，未編號登記之土地，因地籍管理(水地浮復時)，必須編號登記者，其登記程序準用土地總登記之程序辦理。

8、土地總登記：登記第1類及第2類。

9、土地所有權一次登記：未經辦理土地總登記之土地，因地籍管理所需為之初次性的登記。

10、登記之改良物：土地登記包含土地改良物，其不僅須固定附著於土地，不易變更其位置，在物理上，非土地之一部份，不構土地之成份，僅指合法之建築物而言，不含非合法興建之建築物及其他工事；而土1所謂之土地，不含人為改良。

11、土地改良物：土第 5 條：本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地(固定附著，不易變更位置)之建築物或工事，為建築改良物，附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。

12、地價評議委員會：平4：本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。

13、不動產糾紛調處委員會：非調解

土地第 34-2 條直轄市或縣（市）地政機關為處理本法不動產之糾紛，應設不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員；其設置、申請調處之要件、程序、期限、調處費用及其他應遵循事項之辦法，由中央地政機關定之。–>人民得申請、政府應予調處二種。