劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

一、民法：#764、#1178、#1185

第 764 條：(拋棄)物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅。前項拋棄，第三人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得為之。拋棄動產物權者，並應拋棄動產之占有。

第 1178 條：(無人繼承)親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定六個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人，並由法院依前項規定為公示催告。第 1185 條：(無人繼承)第一千一百七十八條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫。

二、土地法：

1、天然變遷：土12

2、土地徵收：土14、208、209

3、逾期未申辦土地總登記：土57

A、第 57 條：逾登記期限(土地總登記)無人聲請登記之土地或經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記。

B、延伸：強制登記之法條：土38、57、60、72、73第2項、73-1

第 38 條：辦理土地登記前，應先辦地籍測量，其已依法辦理地籍測量之地方，應即依本法規定辦理土地總登記。前項土地總登記，謂於一定期間內就直轄市或縣（市）土地之全部為土地登記。

第 60 條：合法占有土地人，未於登記期限內聲請登記，亦未於公告期間內提出異議者，喪失其占有之權利。

第 72 條：土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。

第 73 條第2項：前項聲請，應於土地權利變更後一個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。(訓斥規定)

第 73-1 條：

土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。 (私有土地消滅原因)

前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有 (海蟑螂) 或第三人占有無合法使用權者(海蟑螂)，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者 (海蟑螂) ，於標售後以五年為限。 (私有土地消滅原因)

依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。(私有土地消滅原因)

標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。

第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。

自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。

4、土地總登記實際測量面積超過證明文件所載面積者：土63

第 63 條：依前條確定登記之面積，應按原有證明文件所載四至(土地邊界)範圍以內，依實際測量所得之面積登記之。前項證明文件所載四至不明或不符者，如測量所得面積未超過證明文件所載面積十分之二時，應按實際測量所得之面積予以登記，如超過十分之二時，其超過部分視為國有土地，但得由原占有人優先繳價承領登記。

5、逾期未辦繼承登記(土73-1)

6、照價收買：平權施47

一、民法規定：

1、原始取得：指非基於他人既存權利而獨立取得新生(無中生有)所有權，取得者不必承受土地上原有負擔。些種情形多為法律規定而生。

例如1：時效取得，依民法第 769 條：以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。民法第 770 條以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。–>僅取得所有權登記請求權，能不能登記成功，需透過登記，才能生效。

例如2：土12第2項：前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。

土地徵收、區段徵收是公有的原始取得，非私有的原始取得。

2、繼受取得：轉手取得

A、基於他人既存權利而取得之所有權。例如：民923，典權除斥期間經過(民法第 911 條稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。)

B、民法第 924 條典權未定期限者，出典人得隨時以原典價回贖典物。但自出典後經過三十年不回贖者，典權人即取得典物所有權。

C、公有土地照價收買，屬繼受取得。

二、土地法規定：土12

第 12 條第1項：私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時(土14)，其所有權視為消滅。–>收歸國有。

第 14 條左列土地不得為私有：–>指的是原屬公(國)有，不得再為私有。一、海岸一定限度內之土地。二、天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。三、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。四、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。五、公共交通道路。六、礦泉地。七、瀑布地。八、公共需用之水源地。九、名勝古蹟。十、其他法律禁止私有之土地。前項土地已成為私有者，得依法徵收之。

第一項第九款名勝古蹟，如日據時期原屬私有，臺灣光復後登記為公有，依法得贈與移轉為私有者，不在此限。–>因國產法第60條第2項：在國內之國有財產，其贈與行為以動產為限。但現為寺廟、教堂所使用之不動產，合於國人固有信仰，有贈與該寺廟、教堂依法成立之財團法人必要者，得贈與之。–>文資法第28條：古蹟主管機關行使優先購買權。–>土法第 210 條：征收土地，遇有名勝古蹟，應於可能範圍內避免之。名勝古蹟已在被征收土地區內者，應於可能範圍內保存之。

第 12 條第2項： 前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。

第 6 條：為發展經濟，促進土地利用，增進社會福利，對於國防、政府機關、公共設施、騎樓走廊、研究機構、教育、交通、水利、給水、鹽業、宗教、醫療、衛生、公私墓、慈善或公益事業及合理之自用住宅等所使用之土地，及重劃、墾荒、改良土地者，得予適當之減免；其減免標準及程序，由行政院定之。–>土地稅減免規則。–>騎樓地價稅得減免。–>既成巷道免地價稅(邊間居多)

第 30 條土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依下列規定：

一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。

二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。–>為避免雙方串通盜填簽約日，凡在1/31前可，1/31後就不可了。

三、遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。

四、依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。

五、經法院或法務部行政執行署所屬行政執行分署（以下簡稱行政執行分署）拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。

六、經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。

前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。前項第一款至第三款之申報移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅。於中華民國八十六年一月十七日起至八十六年十月三十日期間經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件，於期間屆至尚未核課或尚未核課確定者，其申報移轉現值之審核標準適用第一項第四款至第六款及前項規定。

第 35 條：土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

舉例而言：

1、土增稅重購退稅：

新購土地地價980萬-(原出售1000萬-50萬)=可退30萬。

若想退50萬，則新購土地地價則需為1000萬(1000萬-(1000萬-50萬)=可退50萬。

但賣方需多繳土增稅，若以最高稅率算，需多繳20萬*40%=8萬。

2、房地合一稅重購退稅：

(1)原出售房屋：賣價-買價-費用-土地增值稅土地漲總數額

A、站在買方而言，希望賣價高，成本高，所得少。

B、站在賣方而言，希望賣價低，收入低，所得少。

C、誰會讓步?彼此都有利可圖時，例如，賣方要繳高額房地合一稅45%，可讓利給買方，若買方為自住，未來是10%，當然願意讓步。但若賣方有重購退稅之優惠，則不在意房地合一稅繳多少，重要的是新購房屋價格>原出售房屋價格

(2)新購房屋：

A、站在買方而言，買價大於賣價，才能享有重購退稅。

B、 站在賣方而言， 買價高，房地合一稅高，但也是重購情況下，也可退。